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——记天津土地交易中心主任张志升
编者按 不断增长的用地需求与有限的土地资源之间的矛盾,在各地经济社会发展中日益凸显。解决不好,就会成为阻碍发展的瓶颈。作为天津市土地交易中心负责人,张志升肩上的担子显得格外重。面对难题,张志升勇于创新,开创出一系列行之有效的工作方法,在保障工业项目用地需求的同时,规范了土地市场运行,使土地资源发挥出最大的效益。
处于环渤海重点地区的天津市,近些年经济发展态势强劲,特别是滨海新区列入国家发展战略以后,天津进入了一个大建设、大发展的新时期。天津市土地交易中心针对经济社会发展加快、土地供需矛盾突出的问题,不断解放思想、创新思路,挖掘土地资源潜力,破解了建设用地总规模不足、新增建设用地指标紧张、耕地占补平衡落实难等难题,确保了重点项目土地供应,使土地从制约发展的“瓶颈”成为了促进发展的“平台”。
带领天津土地交易中心工作人员创造这一优异成绩的正是张志升。
确保土地市场平稳运行
2006年,随着《天津市国有土地有偿使用办法》出台,全市集中统一的土地交易市场开始建立,在时间紧、任务重的情况下,张志升和中心的同志连续十几天加班加点,用最短的时间完成了土地交易市场和其他配套服务设施的改建,为集中交易按期顺利实施提供了保障。通过建立全市集中统一的土地交易市场,实现了交易场所、信息发布、评标决标标准、合同文本“四统一”和出让计划、宗地信息、招拍挂文件、竞价过程、出让结果“五公开”。2006年4月实施集中交易以来,全市各区县共有6990.4公顷经营性房地产开发用地在土地交易中心公开出让,为区县经济又好又快发展提供保障。
2008年以来,世界经济形势发生复杂变化,导致国内房地产市场和土地供应步入调整期,土地市场形势空前严峻,困难与机遇并存。
怎么办?面对异常艰难的局面,张志升进行了认真的调研和思考。在2007年天津土地市场交易异常火爆时,张志升并没有被眼前的繁荣场面所迷惑,而是在大量调查研究的基础上,提出了随机应变、因地制宜的理念,坚持创新举措,提出深化土地市场管理,着力解决民生问题,加大合同后期管理工作力度的建议。为克服2008年金融危机造成需求疲软、土地市场萎靡的不利影响,张志升带领全体员工认真学习研究,通过创新经营性土地挂牌出让竞价方式、土地出让预申请、外汇竞买保证金、土地出让合同监管手段等一系列方法和措施,对土地市场实施了有效调控,取得了明显成效。天津土地交易中心累计完成中心城区1021.2公顷的土地出让工作,实现收益332.1亿元。这些资金为天津的城市基础设施建设奠定了基础,为拉动天津市经济快速发展和房地产市场持续、稳定、健康发展作出了贡献。
不断提高保障能力
不断转变观念,创新工作方法,是张志升的特点。
2006年,天津土地交易中心在全国第一个建立了土地信息新闻发布制度,在国内引起了强烈反响。在2008年突如其来的金融危机面前,怎样变“坐商供地”为“行商卖地”,开发企业对土地市场有什么需求,对哪些区位、哪类性质的土地感兴趣,从而有针对性地推出地块,他开始换位思考。同时,他要求中心的每一位工作人员都要与开发企业加强沟通,摸清需求,努力推介招商地块,承担招商责任。4年来,中心共召开土地出让信息发布会8次,累计推出全市经营性土地4194.82公顷,增加土地市场透明度,最终明显提高了土地交易市场的竞争力。
滨海新区的建立,让越来越多的境外企业把投资的目光投向了天津。针对一些外商在中国没有企业,而外商购买公开出让土地的保证金必须是人民币的情况,张志升提出了开设外币竞买保证金账户的举措,开设了欧元、美元、日元、港元4个外币竞买保证金账户,并创造性地提出了出具由较高资信银行提供担保竞买保函的方式代替交纳保证金。该举措不仅拓宽了竞买保证金缴纳渠道及方式,同时解决了境外企业未在中国境内注册公司难以参与土地竞买的问题。该账户建立以来,中海地产、新世界6家境外开发企业通过向外币账户缴纳保证金,成功参与了地块的竞买活动。其中,SM广场(天津)有限公司总部设在菲律宾,但由于其属于总公司支付竞买保证金、子公司参与竞买等原因,竞买程序比较复杂。得知该公司竞买意向后,张志升及时与其联系,指导、帮助其办理各项手续,主动协调有关部门,确保了其美元保证金按期到账。此举为天津市重点区域、重点项目的招商引资工作奠定了良好的基础。
在天津市土地交易中心,国有建设用地使用权网上交易系统格外引人瞩目。这是张志升创新做法,为全市经营性用地和工业用地集中交易打造的高科技网络服务平台。凭借这套先进成熟的网络技术,中心建立了高质量、高效率、智能化的网上挂牌交易信息化管理系统,实现土地网上挂牌交易信息处理、资源共享,并利用这套系统中心在全市14个区(县)国土资源分局建立了土地交易分中心,开发企业在所在区(县)即可实现报价、竞买,实现了在全市域内“一处挂牌,全市竞价”。实现了土地交易远程公证、远程互动,增强了土地交易的透明度,确保了天津市土地交易市场的“公开、公平、公正”。系统运行一年多来,为建设单位提供了更为便捷、人性化的服务,同时有效地避免和降低了土地公开出让过程中的人为因素,促进了土地有形市场的良性发展。
确保重点项目落地
为保证重点项目落地,天津土地交易中心结合全市“保增长”的总体形势,加强地块策划。通过开展市场调研,把握市场需求,与土地整理、规划部门沟通协调,有针对地从地块规划设计条件、周边基础设施配套等方面做好与市场需求的对接,切实做到“储备一块,包装一块,成熟一块,上市一块”。同时把握供地时机。根据房地产市场需求,把握供地时序,在满足房地产市场用地前提下,适时调整土地供应节奏和规模。在市场购买力不足、竞争度不强时,适当放缓土地供应节奏,减少土地投放量,防止土地价格低位运行;在市场需求旺盛、竞争度强时,适时加快供应节奏,加大土地投放量,使土地资产价值得到充分显现。
加速区县重点工业项目落地,是中心的一项硬任务。坚持对工业项目实施“一分离、三同步”,为确保重点工业项目用地供应,采取项目公示后可进场做前期,公示期满后即可竞价摘牌的措施,从而实现提前30天进场施工、提前10天摘牌,缩短了供地周期,确保了挂牌出让和启动建设同步。同时,通过与相关区县及各部门的协调服务,积极配合,全力保障了各类工业项目的落地。
不仅如此,中心还不断延伸服务平台,为企业排忧解难。制定了“保增长、渡难关,为企业服务”的八项具体措施。通过加强领导,强化业务培训教育,完善监督机制,确保服务企业措施发挥实效。
在张志升的带领下,天津土地交易中心先后被评为“2005年度中国城市土地市场示范单位二十佳”、“天津市文明单位”、“天津市青年文明号”,并被授予2005年度“五一劳动奖状”。张志升也多次被评为国土房管系统创建文明行业先进个人。(中国国土资源报 吴岗)