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住宅市场不利因素的增多再次吸引人们关注商铺投资。除了有经验的投资者,最近很多希望通过购买不动产保值的消费者也跃跃欲试。辛格联行商用地产顾问(天津)总经理王新等机构人士预计,在天津经济及居民消费力持续向上的背景下,销售价格较稳定的商铺投资空间增大,由于未来市场供应将逐渐增量,商铺可选机会也将随之增多。
商铺购买欲望回升
上周末刚开业的天津河东万达广场,人流如织的场面令前来打探商铺情况的林先生兴奋不已。林先生告诉记者,他从2008年市场不好时开始关注商铺,但是由于不了解市场,一直不敢贸然行动,后来看到住宅市场火爆,他还是买了一套二手住宅,现在他买的住宅价格已涨了很多,想卖掉换个商铺。前段时间听朋友说买了这里的零售店铺,自己来时已经卖光了,“不过今天看到这里商铺刚开业就基本满租,觉得好地段商铺很值得投资。”
实际上,持续调控政策把楼市注意力再次拉到商铺市场,像林先生这样希望调整家庭理财配置,购买商铺的消费者又明显增多。记者了解到,今年以来除了成熟商圈商铺备受欢迎,像河东万达广场这样的新兴商圈商铺也一经推出就被抢购,另外,滨海新区一些新兴居住区的街区商铺也十分旺销。
“好的地段铺子现在很难买到,只好等一些新兴商圈有商铺出来,我最近看好万通上北新家园上上街的商铺,下家租户都找好了。”投资者章女士对记者表示。
对于商铺再次受捧,王新认为,有三个原因,一是天津经济发展的前景看好,二是宏观经济环境使人们对购买不动产保值预期增大。另外,2009年以来住宅爆涨,而商铺销售价并没有大幅上涨,有价值发展的空间。
量增价稳有利选择
由于近年来新建综合体项目陆续进入销售期,其中包含的零售商铺也将陆续面市,为市场带来更多选择。据DTZ戴德梁行研究部人士介绍,今年金九银十以来,新开盘及进入销售期的商铺有明显增量,如麦购国际大厦、滨海国际商街街铺、河东万达广场、天津软件园·东丽园、新南马路五金城二期、力神广场、泰达北斗星城商业区、陆港商业、天齐国际广场等。“包括一些计划今年面市的延后的供应未来增量入市,将来天津商铺后期机会更多。”业内人士预计,一些以大型购物中心为核心的新新商业区建设,以及边缘区域新开盘的综合项目也将为明年楼市提供更多可选商铺房源。
在价格方面,近年来,天津商铺销售均价在1.7万元—4万元/平方米一线,成交均价仅为住宅类成交价格的1.3倍左右。如在售的滨海新区盛星东海岸,价格为50000元/平方米左右、天齐国际广场35000元/平方米左右、津南区沽上江南商铺19000元/平方米左右、滨海国际商街25000元/平方米。戴德梁行研究部等人士认为,商铺销售价格稳定也给不同实力购房者提供了精选空间。
选商铺首看商圈
天津湾嘉贸中心新商圈的快速成功给市场提供了榜样效应,即除了传统商圈外,有购物中心主力店支撑、辐射范围大的区域够在较短时间内形成新商圈,今年开业的天津河东万达广场等就属于这类商圈。王新等专业人士认为,选商铺首先要看商圈,市中心成熟商圈内商铺成功率通常明显大于新兴居住区域,有交通优势及综合购物中心主力店的大型综合体分布区容易快速形成成熟新商圈,价值潜力大。另外,随着市级核心商圈的供应量越来越小,售价也逐渐攀升,社区商铺存在着一定的价值洼地,但由于其业态布局不均衡,也可能导致因供需矛盾产生一段养铺时间。
一般空置现象容易出现在区级商圈和社区商圈这两类商圈中,除了其中一些商铺叫价高,与市级商圈的叫价相差无几的原因,更重要的原因是一些社区配套商业缺少规划,如房型面积过大,不适合小型商业需求等。
专业人士提醒,商业地产投资思路与住宅项目不同,投资回报周期、市场交易税费、资金投入量都有不同程度的差异,需要注意。从投资回报来看,一般成熟的商业项目投资回报率在5%—8%,预计8年以上才能收回成本,一般年升值幅度在10%左右。这对于习惯于购入住宅物业两三年后增值就能超过20%的投资者来说,投资前须有资金和心理上准备。投资商铺比较适合长期持有及资金比较充裕的人群。