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四是收费机制的特殊性。
物业服务消费同其他消费相比,很大的不同就是提供服务的企业是单一的主体,享受服务的是分散的业主主体。单独的业主不交费、少交费不会中断物业服务,“搭车消费”现象就十分严重。一方面,一些业主因种种原因拒绝交费,另一方面,企业为解决“收费难”问题,采取“不交费就不发钥匙”、断水断电等不当做法,产生了很多矛盾。“收费难”的问题有机制上的原因。
当前的收费模式存在不足,从债权关系来看,企业和全体业主是合同双方,物业服务是向全体业主提供,全体业主也应当共同向企业履行交费义务,也就是说,物业服务费是全体业主的共同债务。当前的收费办法并没有体现出这一基本特征,企业因为“收费难”问题必然遭受部分损失,这部分损失本是企业的应得权益,却被现行收费制度的合法化剥夺了,企业通过催缴、诉讼的方式追偿这部分权益,需要付出额外成本。
五是低收入人群体经济承受能力有限。
臧教授介绍,目前我市不少购房者还属于中低收入家庭,他们或是因为市政建设、旧城改造搬迁或回迁住进了楼房,改善了居住条件,但超过他们支付能力的物业费,使他们对物业收费产生抵触情绪,或是经济承受能力有限,尽管同意按规定交纳物业管理费,一旦拿到了钥匙就拖着不愿交物业费。另外,大量农转非居民在丧失土地等生活来源后,很难找到较高收入的工作,现代化的房屋,让他们感到了沉重的生活压力。这也是当前物业费收取率不高的原因之一。
如何解决物管费难收的问题,臧教授认为,首先应立法进行规范,以约束服务和被服务双方的行为,其次应加大宣传力度,以增强业主物业服务消费的意识,使之逐步转变观念,此外,还应建立健全物业服务市场标准化指针体系及物业服务效力标准。相信,随着市场的不断成熟,市场机制的不断完善,加上业主意识的增强,物管费收取难的问题将会得到逐步解决。