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时近年底,关于豪宅的话题在坊间风生水起。随着阳光海岸的逆势热销,西湖8号公馆(查看地图)的悄然售罄,购房者在对于豪宅的关注外,引发了另外一个热议的话题——昂贵的高端物业管理费。
最高物管费达到4000元/月近日,在杭州某论坛上,有网友晒出了杭州目前市面上一些知名的豪宅的物业管理费。位于之江板块的九树公寓(查看地图),达到了每月8元/平方米,留庄(查看地图)、阳光海岸、金色海岸以及公元沐桥,也都达到了每月6元/平方米以上。如果按照这样的价格来算,这些高端物业每个月物业管理费的支出,都在2000元以上。
这样的支出,几乎与一些购房者的月供相当。那么这样的价格是否属实呢?记者电话采访了多家售楼处。
据了解,这样的价格的确属实。留庄的大户型物管费为每月8元/平方米,小户型为每月8元/平方米。2008年底开盘的青山湖玫瑰园物业管理费每月也在5元/平方米以上,为青山湖板块的翘楚。此外,还有万象城每月5.5元/平方米,东方润园(查看地图)5.1元/平方米,中大吴庄(查看地图)5元/平方米,桃花源带地下室的一批房源每月4.8元/平方米,精装修的一批房源4.2元/平方米。市区的一些物业价格也不菲,深蓝广场每月6.8元/平方米,城市芯语每月3.8元/平方米、蔚蓝公寓每月3.5元/平方米。
值得一提的是,这些高端物业多数为大户型,因此不菲的单价意味着昂贵的总价。以青山湖玫瑰园为例,该项目的户型多为700~800平方米的大户型,因此每个月的物业管理费可达4000元以上。而其它楼盘的物业管理费支出每月也多在2000元以上。
值得一提的是,并不是所有的高端物业都意味着高价。据了解,杭州郊区,如西溪板块的一些别墅和排屋类产品的价格并没有公寓这么高,每月3.5元/平方米左右是一个比较普遍的价格。
高物管费提供高端服务在经济高速发展的时期,这样的支出或许并不算什么,但是面对全球经济萧条,即使是有钱人也不得不开始精打细算。一位资深投资人告诉记者:“以前都没有关注过这些,现在想想如果要买房的话,我还要面对这么高的物业管理费,我都在考虑再买一套小的二手房,以出租的收入来支付物业管理费。”
西溪某楼盘的业主告诉记者:“还好我买得早,物管费还可以接受,现在新开出的房子物管费都那么高,真是一笔不小的经济负担。”
作为杭州高端物业管理的代表,绿城物管也受到了较多高端楼盘的青睐。浙江绿城物业管理公司的常务副总经理杨掌法告诉记者,绿城物业为高价的物业管理提供的是超越了传统物业管理概念的内容:“我们在杭州的物业管理标准基础上出台了更高标准的绿城物业管理标准,并且我们还有贯穿开发全程的物业管理体系。除此之外,我们还引进了酒店式服务和英式管家服务,我们在人文关怀方面还独创了绿城的园区服务体系。”正是这些多方面贴近业主生活需求的各种服务,构成了物业管理的方方面面,也决定了业主的生活是否能够更加舒心。
在东方润园,南都服务中心设置总管和副总管,下面设有客户服务部、工程服务部、安全服务部、品质管理部以及服务部等7大部门,除分管各个工作以外,每幢楼都有专门的管家,他们都能为业主提供一对一的私人服务,而留学归来的大管家,将驻场24小时服务中心和望族一号大堂,为业主提供专属服务。而全球知名的戴德梁行,在小区安全上,他们的管理会细到宠物,比如多大的狗出来要带口罩,以免有人被咬;对于绿化,要求无黄叶、焦叶、卷叶,正常叶片在95%以上,对于病虫害控制,连树木主干上每平方米甲壳虫的活虫数不得超过几头都有要求。
高价的背后,更多的购房者关心的是这样的物业管理费到底是否物有所值。一位购房者说:“我是属于享受型,我不在乎多花点钱,但是我在乎我是否得到相应的服务。并且,我要明确知道我的钱的去向。”而据了解,在销售合同里面,有些楼盘甚至已经细化到了“物业管理费包含每年提供50个小时的免费游泳时间,50个小时的免费棋牌室使用时间”等,这样的明细条款,也让购房者对于自己日后可享受的服务了然于心。
还有一些业主提出质疑:“我的别墅买来要封5年,我又不住的,难道也要付这么多钱吗?”而这样买来不住纯投资的业主并不是少数。记者采访了一些开发商,得到的普遍答案都是:“虽然别墅里面是没有住人,但是物管工作还是要进行的,不能因为没有人入住就不管理了。”简单地说小区的保洁保安工作都是每天要进行的,还有因为定期为业主开窗通风的工作也都是必不可少的。“因为别墅类产品都接地气的,长时间的不通风必然会导致室内的潮湿,梅雨季节里面甚至会发霉,这样几年下来,房子的质量变差也会影响到再出售的价格。”对于这样的业主,一些有附加值服务的内容是可以免去,但是基本的部分还是不可或缺的。
物业类型和规模影响物管费到底什么样的物业管理才能收取高昂的管理费用?每月10元/平方米左右的物业管理费用到底是否物有所值?物业管理费是否为一口价,业主是否有自主选择的权利?带着这样一些疑问,记者采访了一些有关人士。
一位资深业内人士告诉记者:“一般说来,别墅排屋类的物业管理费用是要高于公寓的,因为别墅的容积率低。同样面积的土地,可能造出来公寓的面积是别墅排屋面积好几倍,所以物业管理的面积也会有提高。”他说,最简单的例子,就拿最基本的保洁工作来说,别墅排屋的保洁面积显然要大大高出公寓的保洁面积,这样物业管理的成本也就上升了。
这位业内人士还指出,“物业规模小的话,单位成本也会明显上升,因此对于一些规模比较小的楼盘来说,即使业主支付了高价的物业管理费,也不能享受到相应的服务。”他以某楼盘为例,指出该楼盘即使收取每月10元/平方米的物业管理费,实际可收面积只有1万平方米,那么每月的物业管理费只有10万元。而另外一个楼盘,每个月收取3元/平方米的物业管理费,但是因为楼盘规模达到了20万平方米,因此每个月的物业管理费可达60万元。而物业管理的各种环节和条件并不会因为楼盘小而可以省略,所以这样一平摊下来,后者显然平均成本要小得多,因此业主可享受的服务不会有大的差别,甚至后者因为总的资金量比较大,还可以提供更多更丰富的服务。
而对于物业管理费是否为“一口价”,杨掌法告诉记者:“我们的物业管理费是有可选择的两个部分的。”他以留庄为例说明:“比如我们的大户型每月的物业管理费有8元/平方米,其中有4元/平方米为基础的服务,另外的部分是包含了一些附加值,比方说免费的会所服务和园区生活体系等,而这部分是业主可自主选择的。”
他还指出,桃花源作为一个别墅项目,物业管理费要低于留庄这个公寓项目,主要是因为该项目目前还没有园区服务体系,因此价格要低很多。