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曾在上半年炒得沸沸扬扬的商业地产,如今随着“国五条”的再发力,又一次成为市场的焦点。“国五条”在4月新政的基础上,对住宅的买卖作了明确且严格的规定,几乎把以住房为投资目的的人们坚决地拒之门外,而对商业地产项目却没有更多限制。有市场人士分析,更强烈的楼市调控将住宅市场带入冬天,却令商业地产迎来发展的春天。
● 地产政策再出 商业地产或利好
“国五条”侧重强调实行更为严格的差别化住宅信贷政策,要求各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款;对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。因此,在目前情形下,购买第二套住宅和购买商铺在首付款和利率上是相同的。不同的是,商业地产拥有远高于住宅的回报率。据测算,商业地产的投资回报率是8%至10%,远高于住宅。
在大环境对商业地产有利的情况下,不少人将目光转向了商铺和写字楼等商业地产项目。最新调查数据显示,在北京、上海、广州、成都等城市一手住宅市场成交持续萎缩的背景下,中高端商铺的空置率却出现空前下降。业内人士指出,楼市宏观调控政策主要指向住宅的投机性需求,这部分资金受到挤压后,可能会转向投入商业市场。
针对这一“厚此薄彼”的待遇,中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉认为,在这次的调控中,相对于住宅的影响商业地产是较小的。商业地产往往是和国家的经济相挂钩,它所产生的价值也要比住宅高出许多倍,而反观住宅首付款较低,这就意味着准入门槛低,并且投资住宅的是一种短线投资,更多体现出来的是一种投机行为,就天津而言目前住宅市场发展远远要快于商用物业的发展。商业地产是理性的投资,是长线投资,正如人们常说:一铺养三代。
● 商业地产是时下最好的投资方式之一
对于大多数人来说,股票、基金不稳定,储蓄过时,期货、外汇专业性太强,投资房地产是比较稳妥的方式之一。而商铺投资具有房地产投资普遍的低风险、收益能力较高的特点。一方面商业地产市场正逐步走向成熟,阶梯式推进商铺的增值,经营良好的商铺时间越久,物业价值越高。天津星耀投资有限公司营销副总杨梓誉说,商业地产之所以被很多人看好,理由之一是它拥有大量的消费者,大量的消费者就意味着大量的商机;其二是天津连续多年GDP快速增长,从今后的发展潜力和发展动力来看,未来商业地产的发展前景是不可估量的;再者随着地铁经济、新生的商业圈重新构建,商业地产市场成熟度的提升,整个房地产行业对这一领域的关注度或将提升。
同样,新南马路五金城也受到不少投资者的关注,项目周边商贸发达,长江道汽贸街与黄河道金属交易市场两大传统商圈在此交汇,引发各路资本和商机聚集碰撞。项目交通便利,天津环城交通的主动脉——西北半环快速路擦肩而过;地铁2号线、8号线在此交汇。开发商将投入巨资打造集国际酒店、写字楼群、公寓、购物中心、红星美凯龙家居旗舰店、五金机电专业市场于一体的大型商业综合体,打造天津西部城区新商业中心,形成天津商业又一极。
● 区域成熟、规划合理、价值评估 投资商业地产的三大法宝
目前的政府调控政策和规定对投资商业地产的限制比较小,投资客资金在住宅市场没有出口的时候,一部分资金自然要流向商业地产。投资商业地产时也要理性。投资商业地产项目一定要选择在成熟的区域满足人流量的需求,如果投资街铺,一定要看准街铺门前是否有人流量,这个人流量不是交通人流,最好是休闲人流。购买商铺自用的人士着重考虑自己要经营的产品对选址的要求,不能图便宜。投资者应选择在繁华地段购买商铺,这些地方的商铺升值潜力大且容易脱手。再者,就是要看规划,也就是说对这一区域的消费人群作出消费定位;最后就是对商业项目进行价值评估,也就是说所付出的和收益是否相匹配。
● 投资商业地产要关注后期运营
高收益往往与高风险联系在一起。尽管新政的出台,商业地产投资受到了更多投资者的青睐,但也酝酿着新风险。中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉认为投资商业地产必须要把眼光放长,要明确投资商业是一种长线投资。其次,投资商业地产分为投资产权商铺、投资写字楼或是投资产权酒店,在投资不同业态时,策略和需要注意的事项各不一样。比如投资产权酒店,必须要重点考察项目是否位于核心地段,交通以及商务或者旅游人气是否充足,还有产权酒店后期的服务是否完善等;投资产权商铺时一定要找准好的行业,比如热门的科技数码行业科贸时代数码广场、百脑汇等,或者是实力雄厚企业打造的区域核心购物广场,比如河东万达广场;而对于住宅小区底商的投资,更需要去调查,要了解小区所承载的居住人口,了解小区居民的购物消费喜好和习惯,了解小区对商铺的整体规划等。最后,投资商业地产最重要的是后期运营实现增长最重要的部分,所以无论投资何种商业业态,要选择实力品牌企业开发的项目,其运营实力,品牌效益都有保障。