热点城市投资客比例明显降低

　　2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税“敲山震虎”，在“最严调控”升级的压力下，楼市1月成交显著萎缩，春节更是跌入“冰点”，多方期盼楼市会出现“合理调整”。“春节交易骤降，只是楼市降温的开始。”有关人士表示，随着紧缩政策陆续执行到位，今年房价将得到一定遏制。但在调控中如何防止伤及“合理需求”，成为另一个需要迫切解决的问题。

　　重压下楼市走低

　　上海永庆房屋的数据显示，1月上海一手住宅成交量环比下跌23%；均价为22992元，环比下降5%。1月上海有34个住宅项目开盘，环比减少47%。上海“网上房地产”统计数据显示，2月6日和7日两天预售的一手商品房分别只有5套和4套。“今年春节，实际签约量较去年同期下降四成左右。”北京“我爱我家”副总裁胡景晖说。2月1日至9日，北京市房地产交易管理网系统因春节放假而关闭，新盘审批上市陷入停滞，这意味着2月上旬北京几无新盘入市。

　　上海、北京的情况颇具代表性。中国指数研究院的数据显示，今年1月监测的30个城市中，有23个城市一手住宅成交量环比下跌，其中15个城市跌幅超过20%，大连、长沙、包头等跌幅超过50%。“从趋势看，春节后市场将陷入持续低迷，预计3个月内成交量可能下降六七成。”上海中原地产区域总监范成章说。

　　最严调控将升级

　　种种迹象显示，因为楼市调控离预期目标尚有距离，2011年的调控进一步升级。根据“新国八条”要求，目前明确提出将实行限购的城市已达36个。按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。

　　与“限购”相比，“停购”更成为楼市“利剑”。上海2月1日出台调控细则规定，对已拥有2套及以上住房的户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非户籍居民家庭等，“暂停在上海向其售房”。此外，购房信贷也再度“卡紧”，“二套房首付六成、贷款利率1.1倍”的新规已开始实施。实际上，首套房贷也告别优惠利率。

　　在中央政府的调控之下，地方政府将承受更大压力。根据国务院要求，各地将于一季度向社会公布本地区年度新建住房价格控制目标。未完成相关目标的地方政府，其负责人将面临问责。“今年楼市降温程度将明显大于去年。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，全国70个大中城市房价指数预计在二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的“合理调整”。

　　避免误伤自住型

　　在房地产调控下，一部分合理的住房需求也受到一定影响。买还是不买，租还是不租，不少人面临“两难”困境。上海白领陈树哲一直盼望能在房价下降时买房自住，不过他发现眼下买房门槛明显提高了，申请100万元、20年期限的房贷购房，月供要比去年上半年高出数百元。而推迟购房，又不得不承受房租的上涨。陈树哲租住在浦东南泉北路的一套一室户，目前月租金2300元。租约将于4月底到期，房东已多次“打预防针”：如果想续租，房租要涨几百元。

　　近期，一份对全国31个省份4060名租房者的调查显示，81.6%的人觉得去年房租上涨幅度较大。统计显示，部分城市去年房租涨幅超过10%。由于调控持续、需求增加等因素，今年房租预计将继续上涨。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，2010年热点城市的楼市投资客比例已明显降低。因此，今后调控需要理顺需求结构，针对自住需求和投资、投机需求的不同特点“区别用力”。国家行政学院经济学教授张孝德表示，要切实加快保障性住房建设。在炒房资金逐步离场后，应逐步改善调控手段，努力使居住性需求成为楼市主导力量，真正走出房价“蹦极”怪圈。