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近几年来,我国的离婚率连年上升,而离婚后的房产分配问题,也成了夫妻们最关心的实际问题。
一位市民咨询:她在婚前购房,首付由双方共同出资,房本上只登记了她自己的名字,离婚后房产该如何分配呢?
2001年4月28日,全国人大常委会对《婚姻法》进行了修改,其中第18条明确规定,一方的婚前财产为夫妻一方的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
也就是说,如果结婚前由夫妻一方付了全部房款并取得房产证的,则离婚时房产归由房产证登记者本人所有,另一方无权要求分割。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释》第十一条中指出,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产,尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分,应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素,由不动产权利人对另一方进行合理补偿。
夫妻一方婚前以个人财产购买房屋,并按揭贷款,产证登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产。同样,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。
对于产证登记在一方名下,但配偶方有证据证明婚前购房时,其也共同出资的,在离婚分割财产时,该房屋仍为产证登记人的个人财产,剩余未归还的债务,为其个人债务。但于首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分,应当予以返还。
若配偶方同时有证据证明,其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的,则虽然该房产登记在一方名下,仍宜认定为夫妻共同财产,分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样,其按揭贷款债务为共同债务,但在分割共同所有的房产时,对于存在当事人出资数额比例悬殊,且婚后确未共同生活,或婚姻关系存续期间较短等情形的,也应一并考虑,可参考当时的出资比例,对房产进行分割,而不宜各半分割。
当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。
房产证上登记双方名字的则按夫妻共同财产分配。
双方在婚后共同出资或贷款取得房产权,此时,无论房产证上是一方的名字还是双方的名字,均视为夫妻共同财产,其房屋价值按照市场价计算,如果已经还清房款的,由得到房产的一方付给另一方一半市场价的房产资金,如果还未还清房款,则由得到房子的一方付给另一方已还款的一半金额,并得房方单独偿还剩余的本金及利息。
还有另外一种情况,如果夫妻婚后共同购买房屋,由于没有房产证,房产权不明,离婚时解决方法有两个选择,一是双方协商达成协议确定房屋归属权,二是由法院根据《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释》有关规定来判决房屋由一方适用,而不是判决房屋所有权。