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新人婚前若都曾在各家房产证上挂名,新购房将被认定为第三套房
不久前出台的“新国八条”中的禁购令似乎成为了沪上诸多新婚小夫妻购买婚房时的“拦路虎”。“我家自己有一套印有我名字的产权房,我女友的情况也一样。现在中介公司告诉我们,如果我们两人结婚想再买一套房子就属于是第三套,不能买。”近日打算结婚购买婚房的小陈就这样“被禁购”了。
昨日,商报记者在走访卢湾、徐汇等交易中心咨询后获悉,目前上述情况确实是属于禁购范畴,其新购住房不能办理过户手续。不过,咨询窗口的工作人员向商报记者透露,具体实施细则或将于下月初出台。届时,(成年子女购婚房)这样的情况或将可以按规定办理。
一不小心被“三套”
“现在上海的独生子女家里肯定会有一套以上的房子,爸妈在房产证上加上子女的名字也是很正常的事情。”然而,就是这样的“人之常情”却使得打算新购一套住房的小陈被不久前出台的政策挡在了门外,原因是他和妻子的名下各有一套产权房,“这两套房子都是我们两家各自的唯一住房,但现在由于禁购令,我俩就被"三套"了。”
志远地产法务部总监蒋艳告诉商报记者,最近她处理的案例中也同样遇到这样的问题,而且不在少数。“这样的情况是最有争议的。就拿新婚购房来举例,这群人属于典型的刚性需求,现在却硬生生被挡在了门外。”由于年前出台的“新国八条”对“2套及以上”的户籍家庭、“1套及以上”的非户籍家庭、无纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍家庭这三类人宣布“禁购”,使得不少类似小陈这样的新婚夫妻想再购置一套新房的规划被搁置。
“我们这里有一些客户抱着侥幸的心理,要我们帮他们把材料交至交易中心的税务窗口。至于结果,要等五个工作日后。”蒋艳向商报记者强调,“税务窗口不管是否能购买,均可以缴税。有些客户就抱有试试看的心理把税费先给缴掉,但是如果届时交易中心窗口不让过户的话,还是没有用。所以具体细则没有出来前,谁也不敢做第一个吃螃蟹的人。”
昨日,卢湾区房产交易中心工作人员明确告诉商报记者,成年子女若已在房产证挂名,则将被认定为已有一套住房,如果新婚夫妇婚前都曾在房产证上挂名,那么新购住房将被认定为第三套房。也就是说,这样的新婚家庭将“被禁购”。
不过,咨询窗口的工作人员告诉商报记者,如果像是这样(“被三套”)的情况还是可以等一等。工作人员表示,也许将来会放宽标准。“现在具体怎么操作还不清楚,三月初或许会有详细的执行细则出台。”
急救对策作产权变更
对于一些急着要买房的市民,产权交易所的工作人员的解答几乎都是“作房屋产权转让或变更”。据介绍,产权变更主要通过赠予、二手房买卖两种办法。
子女若通过赠予的方式想“去名”,则要先去公证处公证,费用为产权份额乘以房屋市场价格再乘以2%;第二部分,赠予产生的契税是产权份额乘以市场价再乘以3%。以一个三口之家拥有一套300万元的房产举例(满5年),需缴纳的“赠予费”是100万元乘以5%,即5万元。不过,汉宇地产分管房屋交易服务的副总监倪岱尔告诉商报记者,虽然“赠予”的交易成本低,但选择了"赠予"以后,客户若短期内再想进行交易必须再缴纳20%的交易个税,对房屋的再次买卖具有抑制作用。”目前,所谓的“短期”也没有一个明确的期限,所以,他们一般在客户选择“赠予”方式“去名字”时要求客户必须谨慎决定。
而如果子女想通过二手房买卖来“去名”的话,则先签订买卖合同,再交纳缴纳10.65%的税费,(其中包括3%的契税,2%的个税以及5.65%的营业税)。同样以一个三口之家的拥有的一套300万元的房产举例(满5年),则要缴纳10.65万元。
对于目前多种规避方式,有业内人士建议市民还要多做比较,选择最适宜各自家庭情况的办法。而所谓“聪明”的购房人想出的“代买”、“假离婚”等招数,则更充满诸多不可控的风险。
赠予方式所需税费共计5%
公证费用:产权份额×房屋市场价格×2%
契税:产权份额×市场价×3%
二手房买卖税费共计10.65%
3%契税2%个税5.65%营业税
商报记者 刘晓颖