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购房新政频出,提高首付门槛、取消贷款优惠、限制购买房屋.....随着限制条件越来越多,那些以房屋作为投资的人的确受到了一些影响,但是,在“房屋升值最大”观念带动下,上有政策下有对策,购房投资的人纷纷以合资、背后垫资等方式变相购房。而这也让南京多家公证处的业务繁忙了很多。
怪象1
门槛高了,咱们合伙买房吧
市民张军和李朋是同一单位的同事,去年底,眼看着楼市在“打压”中依然火爆,两人想到了一个投资好点子。张军算了一笔账:按照时下2万元左右的房价,跟上海北京杭州比,价格还很低,以这样的价格,过个三五年,每平方米涨个大几千,应该很正常,“做什么生意能有这个来得快?”
但问题是,购买这样一套房子,得两百万左右。这笔钱太多了,张军没有。张军的意思是,“咱们合伙凑钱买下来,过几年出手,双赢。”于是,两人当即凑钱买了一套房子,花去210多万元。但等到办理房产证时,房产局要求两人出具份额约定方面的公证书,这让张军和李朋感到有点不可思议。
“房产局要求有法律依据。”南京钟山公证处公证员涂银坤说,《物权法》出台后,按份共有和共同共有的法律后果完全不一样,所以,房产局在登记时,一般都要求房屋共有权人明确“按份共有”还是“共同共有”。像张军和李朋,并非家庭关系人,如果不进行明确约定,将被视为按份共有;而对于按份共有,不能确定出资额的,视为等额享有。“在这种情况下,如果你们两人出资额不一样,一旦被认定为等额享有,就会有人吃亏有人占便宜啊。”
怪象2
限购套数,我出钱你挂名吧
市民朱红做生意多年,积累了千万资产,热衷炒房的她,最近非常郁闷,但很快一个朋友提醒了她:你可以背后出资,以别人的名义去买房啊。朱红做生意多年,认为这个“投资”值得,但是,她也担心这种方式里面有风险,“毕竟没有我的名字,万一他不认这个事情,我不是吃大亏了?”于是,朱红昨天上午跑到了钟山公证处,找到了公证员徐梁栋,寻求帮助。
“你出全资,以你朋友的名字买房进行房产登记,登记的是你朋友的名字,公证处无权公证产权人是你。但你可以公证其他的事项,维护你的合法权益。”徐梁栋分析说,按照现有法律规定,像朱红背后投资的这种情况,产权人只能是其朋友,而不是她。但是,朱红的行为,实际上是一种投资行为,或者是其和朋友的共同投资行为。这种情况下,双方虽不能对房屋产权进行约定,但可对投资双方的权利、义务进行约定和明确。比如双方签订共同投资协议,约定投资数额、收益、损失、费用分摊等情况,并进行公证确认这一投资行为。
怪象3
合资买房,想出手有麻烦
市民李红娟四年前与好友孙莉莉共同购置了一套房产,双方签署了一份协议,约定按份共有,按出资额,李红娟占80%,孙莉莉占20%。李红娟说,实际上她已经找到了买家,人家也愿意购买这个80%的份额,“但孙莉莉不答应”。
“你现在还真不能随便出手。”涂银坤分析说,按照法律规定,处分共有房屋,按份共有的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意,而共同共有的,除另有约定外应当是全体共同共有人同意。在转让时,按份共有人可以直接转让其享有的共有份额,其他共有人不同意的,在同等条件下享有优先购买权。
涂银坤表示,如果现在孙莉莉不同意,那她就可以按照李红娟出具的价格,优先购买李红娟的份额。“但如果孙莉莉既不愿意李红娟出售自己的份额,又不愿意表态优先购买,怎么办?”涂银坤说,在这种情况下,李红娟可以办理一个通知证据保全公证,在通知中告诉她朋友相关拟出售价格,以及她朋友享有的优先购买的权利,并通知她朋友在一定期限内可以行使,如果不行使则视为放弃。这样,这个棘手的问题就顺利解决了。
[提醒]
婚后房屋产权归夫妻双方
市民小朱和小刘前几年结婚,去年购置了一套房子,但产权证上只有丈夫小朱一个人的名字,这事让岳母张大妈很担心,“万一他有了外遇,女儿可就要吃大亏了。”
徐梁栋说,像这种情况,没有必要担心,“他们是婚后购置的房产,不管写的谁的名字,产权都归夫妻共同所有。”按照物权法的规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这里有个例外条款,即“但法律另有规定的除外”。而婚姻法第十七条规定,除另有约定外,夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,归夫妻共同所有。