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本周一,天津市出台了“津十条”房地产市场调控细则,强调在加大保障性住房建设力度的同时,落实国家住房限购政策,限购范围进一步扩大,3月底前将向社会公布年度新建住房价格控制目标。
而相比“京十五条”温和得多的“津十条”出台,全国各地已逐步落实新一轮限购政策,目前已有北京、上海、南京等十余个城市出台了调控细则。
虽然目前各界对楼市限购政策的观点不一,但作为调控最“猛”的手段,各地楼市限购的逐步落实会对房地产市场后续有怎样的影响值得关注。
限购潮来临楼市遇冷
据媒体报道,新一轮包括限购在内的房地产市场调控正在全国范围内展开实质性推进。本周初的消息称,广州已原则通过“新国八条”实施细则,全市十区两县级市范围都将限购。目前,已有北京、上海、南京、青岛等十余个城市出台了落实“新国八条”的调控细则,其中以提高户籍门槛的限购为重要手段。
针对越来越多的城市实行限购,中国房地产业协会副会长朱中一表示,经过去年3次调控,一线城市房价涨幅得到初步遏制,销售面积同比下降,但是中西部一些中心城市出现量价齐升的势头,这说明一些投资投机目标从一线城市转到二、三线城市。加大限购力度有利于遏制投资投机性需求。
而在市场层面看,各地方版“新国八条”落地之后,市场各方陷入新一轮观望,部分热点城市成交量出现较大幅度下滑。以北京为例,据统计数据,楼市调控细则执行首日(17日),住宅市场网签总量与前一日相比暴跌近九成,达86 .78%。业内人士认为,未来一段时间内,随着更多城市出台调控细则,加入限购行列,部分城市的成交量可能随之出现大幅缩量。同时业内也普遍认为,随着限购令的陆续出台,各地楼市成交量将出现大幅度萎缩。如上海等春节前已落实限购政策的城市,已经出现交易量急冻、二手房转售为租、开发商推迟开盘等观望情绪,甚至有投资客因看空后市而低于市场价大量抛售手中房源。
预计,在限购令全面升级、货币政策紧缩等一系列政策影响下,今年上半年全国房地产市场将迎来明显的降温潮,成交量比去年下半年有所下滑,促销楼盘会迅速增多。
重压之下房价能否迎来拐点
今年1月份,全国70个大中城市房地产价格普遍上扬,二、三线城市房价上涨表现强劲。有评论认为,重点城市房价升高加快,主要有两方面原因。一是调控政策出台之前,房地产税出台、加息预期等因素导致购房需求提前释放。二是通胀预期加大,部分居民已经将“更多投资”取代“更多储蓄”作为第一选择。
2月18日,在央行宣布再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点之后,瑞穗大中华区首席经济学家沈建光发表评论认为:在“新一轮房地产调控政策更加严厉”“房地产税试点逐步深入”“新一轮货币紧缩周期启动”“房地产商资金链趋紧”“保障房供应充足”以及“当前房价实为过高”的六大重压之下,尤其是在加息和房产税试点的措施下,全国范围内房价将出现拐点。同时据瑞穗预计,2月份房地产市场交易量仍旧低迷,房地产价格会趋于温和,但今年全国房地产平均价格至少下降5%,一线城市至少下降10%。
支持房价将迎来拐点的也有经济学家谢国忠。他表示,为了治理通胀,房地产价格就一定会下降,房地产市场的拐点已经出现了。“这一轮上涨周期是从2003年开始的,整个周期持续了7年左右的时间,下调周期也会比较长,至少3年左右。”谢国忠甚至建议投资者,如果有多套房,赶快卖了。不过他表示,中国的商业地产可能还有一波涨势。
而杨红旭表示,“上半年楼市政策不会放松,因为政策出来以后一般在半年以内很难发生变化。除非市场出现调整,成交量下滑,房价持续5-6个月下跌,中央肯定调控效果后,才会就像2008年一样,允许各地救市。”他还提醒开发商,在这轮调控之下,楼市在今年三季度前后会触底,差钱的房企须快销。就2011年全年而言,杨红旭预测,今年全国新建商品房成交均价可能会与去年持平,即使跌也不会超过10%,如果涨2%到3%也不足为奇。
同时业内人士普遍认为,虽然1月份的房价仍在高位运行,但政府调控房地产市场决心坚定,调控力度不会放松,若新政得以在各地严格执行,将在一定程度上增加部分开发商促销的可能,但房价不太可能出现大幅下跌。