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“我正要动身去准备整合的城市。”2月24日,中粮集团某高管在电话中对记者说。
据他透露,中粮集团及中粮地产(000031.SZ)、中粮置业的相关负责人将分别飞赴北京、上海、天津、成都等城市。而此行的目的,是为这些城市中两个地产平台的整合进行实质性的工作梳理及安排。
虽然该人士不肯透露更多,但据一位中粮地产内部工作人员阐释,中粮集团将开始对上述几个城市的中粮地产和中粮置业分公司进行初步整合,方式是合并后设立新的城市公司,重新挂牌,重新任命新的总经理。
这意味着,在集团层面地产业务总平台部署完毕、相关人事调整到位之后,宁高宁筹谋6年的中粮“合地”战役,终于进入了分别在各重点城市公司“打关”的冲锋阶段。
层级未明此前,有媒体曝出中粮集团有意在北京、上海、天津、烟台、成都5个城市分别成立城市公司,将各城市中的中粮地产和中粮置业分公司的资产整合起来,厘清股权关系并统一管理。
对于上述说法,2月25日,有中粮置业内部人士对记者表示,杭州也在成立城市公司的行列中,但烟台可能并不在首批整合的范围里。
他强调,这些城市公司全部由中粮集团的地产总平台——地产酒店事业部直接管理。
2010年年底,中粮集团地产酒店事业部组建完毕,负责管理全部住宅开发、酒店商业运营、旅游地产、工业地产的运作,也涵盖了中粮地产和中粮置业的全部资产。
对于资产整合,受访人士均未给出更清晰的描述。兴业证券某分析师指出,如果涉及资产划转,中粮地产作为上市公司必须发布公告。既然目前未有公告,说明各城市整合后形成的层级关系应该是“地产酒店事业部—新成立的城市公司—中粮地产/中粮置业分公司”。
“这并没有触及根本的资产归属转移,只是把一个城市中的两个地产平台归总到一个平台上管理。”该人士表示。
而上述中粮地产内部工作人员有关“重新任命新的总经理”的说法则表明,整合资产的同时,区域层面的人事关系调整也在同步进行。
“这说明城市公司层面的资产整合方案已经确定,确定后才能进行人事安排。”金网络商策投资顾问管理有限公司执行董事宋非表示。
上述中粮置业内部人士表示,在部分城市,已经开始按照统合后的系统进行业务运转。与地产酒店事业部对应,设立有住宅、商业、酒店、旅游地产、工业地产的负责部门,城市公司向地产酒店事业部汇报。
选点之由此次整合,中粮集团特意选出北京、天津、上海、成都、杭州等城市作为第一批整合对象,原因何在?
“选择北京、天津、上海和成都很好理解,这与中粮集团地产业务的区域发展战略有关。”上述中粮置业内部人士称。
他介绍,以北京、天津为中心的环渤海区域、以上海为中心的长三角区域和以成都为中心的西南经济圈,将是中粮集团地产业务关注的重点发展地区。选择这4个城市作为前站,有利于以新的城市公司为平台对周边城市的项目进行统合。
“另一方面,这几个城市中两个地产平台都有业务,容易产生相互竞争。”上述兴业证券分析师认为。
天津一度被业界认为是两个地产平台“同城竞争”现象的代表。由中粮置业开发的天津大悦城位于南开区,而由中粮地产开发的天津中粮大道位于河东区,规划业态与大悦城颇为类似,包括超五星级酒店、中高端商业、高档写字楼及高端公寓。在天津业界,中粮大道一度被认为是大悦城系列项目之一。
“在同一个城市设立两个业态类似的商业地产项目,在招商时,很有可能造成对商业资源、品牌资源的竞争。”一位商业地产咨询人士表示。
另有中粮集团内部人士透露,在少数有业务重合的城市,中粮置业与中粮地产也曾产生过土地方面的竞争。
事实上,在北京、上海、成都,中粮置业和中粮地产均有各自的若干项目在发展。选择二者业务集中的区域先行整合,中粮集团的“攻坚”之意颇为明显。
而杭州则是另一种选点理由的代表城市。上述中粮置业内部人士介绍,杭州是中粮地产发展的重点区域之一,仅去年就耗资16亿元连续拿下两幅地块。虽然中粮置业在杭州并没有项目,“但杭州是集团非常看好的发展区域”。
显然,区域龙头+业务集中城市外,“重点发展区域”可能将会是中粮集团下一步整合地产业务的重点。上述中粮置业内部人士推测,沈阳、深圳、广州等城市可能会成为下一步整合的重点城市。
未来整合方向集团层面的人事整合进程大半,城市公司的人事与资产整合开始启动。未来中粮集团在“合地”方面还可能会有哪些动作?
按照中粮集团董事长宁高宁的计划,中粮地产和中粮置业将依次完成“人事的一体化结合、股权的一体化结合,资产的一体化结合”,最终实现地产业务的整体上市。
上述中粮集团内部工作人员透露,集团的地产酒店事业部由中粮地产董事长周政担纲,整个集团的营销也将由中粮地产的相关人员负责。以后中粮置业与中粮地产的地产业务肯定会整合到一个平台上来做,开发与销售都会有统一的管理。
“可以确定的是,现在已经不是中粮地产和中粮置业谁整合谁的问题了,宁总在公开场合多次表示是要实现整体上市,我们的理解是,最终两个地产平台的人、财、物都会被统一在集团的范畴内发展。”上述中粮置业内部人士表示。