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天誉花园证过5年,省税费大面积单价“很笋”。
春节效应已逐渐消散,“新国八条”广州细则“曝光”后,市场上不少购房者蠢蠢欲动。合富置业首席市场部分析师龙斌指出,倘若严格执行“卖一买一”政策,限制二套房买家,市场将出现短期观望情绪。由于此次限购是在原有政策调整的基础上二度强化,并且把原本分流至城郊区域的购买力重新吸引入城区。
如此一来,势必会加剧中心城区房屋买卖的供求关系紧张,预计“楼价会出现波动,但下调空间有限”。满堂红研究部高级经理周峰则表示,细则对广州楼市的冲击不容小觑,虽然上半年因供求关系紧张而楼价坚挺,但进入第三季度,一手住宅开发商受银根紧缩影响,不排除会在“金九银十”前推出优惠调价措施,届时,一手楼盘周边二手住宅市场将会面临小幅度价格下调。
据了解,之前细则未出,市民对政策抱着观望的态度,现时细则一出,反而推动了部分刚性需求买家的入市,态度变得积极。中原地产市场主任黄燕飞表示,目前虽然有不少业主都转售为租,市场上租客亦有所增加,但租金明显上涨,特别是小户型单位,因此仍然有部分租客还是觉得买房比租房更实际,导致个别区域购房需求一时明显增加。想知道中心城区哪里有适合入手的楼盘,本期内容不容错过!
行家点评:
只要价够笋,投资客就冒头
行家认为,只要盈利空间大,投资客就会出手。“当初因为价格吸引,两位互不相识的投资客竟临时搭档一起购买,在单位购入后又立即放售。”日前中原地产东成分行成交了海景中心一套约170平方米的单位,买家正是投资客。该分行营业经理麦宇芳介绍,这套单位是由两套房屋打通,业主现时一并抛售,放盘价为1.2万元/m2,较市场价低了2000~3000元/m2。
“目前虽然楼市政策逐步收紧,但只要物业售价吸引,投资客还是会毫不犹豫出手。”麦宇芳表示,如暨大附近的海景中心,属于可商住两用的小区物业,小区占了六成单位都是出租作商业办公,物业租金较周边的住宅要高400~500元/月左右,约3200元/月,因此不少投资客都喜欢投资这类型物业。倘若碰上有低于市场价的单位放售,投资客不用看楼即马上签约成交。对住宅情有独钟的买家,可选择一些商业气氛较浓的小区置业,无论租赁还是买卖需求都比较旺盛,而且租金回报较可观,转手获利空间也会较大。
淘金板块:
60~80m2两房楼梯楼最多人求
合富置业高级营业经理陈铁军表示,淘金一带近期以首次置业型买家为主,改善型买家数量相对较少,现在是一些楼梯楼两房单位最多人求,面积60~80平方米,总价在100万元左右的单位最受欢迎。
据介绍,首次置业买家可考虑淘金、先烈中路一带的楼梯楼两房,如目前先烈中路有一套楼梯楼高层两房笋盘,面积73平方米左右,带学位、环境安静,业主放盘价87万元。至于资金相对宽裕的改善型买家,则可考虑电梯楼三房,如三荣大厦一套电梯楼中层100平方米三房单位,业主叫价180万元,“这在老城区算是比较实惠的。”
现时,若是投资可考虑淘金一带小户型一房一厅或者两房,可用作长线放租投资,或者等到价格合适时再放售。
天河北板块:
放盘有增加需求增加更猛
“近期天河北板块放售盘源比春节前后增加近10%,不过买家需求就增加近50%,供求依然较紧张。买家中首次置业与置换型买家占的比例约7∶3,受‘新国八条’政策限制,改善型买家出手会比较谨慎。”据中原地产天河区资深营业经理陈少媛透露,现时放盘的多为有多套物业的业主,或有置换需求而放盘,暂未见投资客明显抛售。合富置业紫荆分行主管刘海标表示,天河北及东站一带的单价便宜、总价低盘源一直较受欢迎,两房和小三房都比较多人求。
“以天河北板块为例,首次置业的买家会比较集中在龙口西和龙口东等路段”,陈少媛分析,由于这两个路段住宅小区比较集中,户型面积丰富,特别是两房单位相对比较多,适合购房预算比较紧张的初次置业者。遇上资金稍充裕的首次置业者,还可以选择一些大面积单位。这些路段的二手住宅参考价介于1.7万~2万元/m2。目前金海花园有一套约74平方米的电梯两房单位比较适合初次置业者,放盘价为130万元。这套单位由于业主急需资金周转,售价较市场价2万元/m2要低。
“而资金雄厚的改善型买家,不妨到林和中路和林和西路段淘靓盘。”陈少媛表示,林和中路和林和西路段周边聚集素质较高的小区楼盘以大面积为主,适合置换型买家,由于楼龄、朝向、景观等不同,二手均价约2万~2.7万元/m2,差异会比较大。目前,天誉花园单位房产证已过5年,买家能省下不少税费。
上下九板块:
证过5年房改房受“首置”追捧
“作为老城区中心,荔湾区上下九板块的置业需求向来旺盛。”中原地产恒宝华庭分行高级营业经理莫杜华表示,目前区域内二手盘源尚算充足,但买家都较偏向求购一些房产证已过5年的单位,可以省下一笔不小的税费。在上下九与康王路板块,首置买家是购房主力。其中,华贵路、逢源路、宝华路等一带的房改房,由于周边生活配套完善,物业总价相对较低,且房产证已满5年,因而近期吸引了不少初次置业买家求购。这类房改房物业的业主缘于置换需求而将物业抛售,盘源相对比较充裕。
倘若是初次置业买家,可考虑面积在60平方米左右的物业,这类型单位单价可能比较高,但总价不算太高。据莫杜华介绍,恒宝华庭现时有一套67平方米单位,业主放盘价为135万元。该单位不但是地铁上盖,还带省级名校学位。目前,恒宝华庭市场价约2.2万元/m2左右,业主之所以低价出售,是他要求买家一次性付款,“不过对于现时符合入市条件的初次置业买家,由于经济实力有限,一次性支付颇有难度。”
据介绍,倘若是置换型买家,可考虑周边的宝盛园、文昌阁、宝华豪庭的二手物业。这几个小区管理好,大面积单位盘源比较多。如当下宝盛园有一套85平方米的小三房单位,业主放盘价为185万元,虽然单价不算太低,但在老城区以这个价位能购买到使用率较高的电梯小三房,也是相当吸引的。
东晓南、江南西板块:
“首置”为主投资客长线放租
“近期新政出台对东晓南板块影响不大,因为这里最受欢迎的一房、小两房单位大部分都已证过5年。但是楼龄新的大面积单位,如金碧花园3期,虽然证满5年,但买家承接力不高。”满堂红侨城分店店长陈春红分析,由于所辖区域内的小户型单位总价不高,买家受限贷影响较少,首次置业买家占六成。盘源周转时间较短,“这里的买家通常买小户型单位多用作置业过渡,居住三五年就会考虑换房出售。因此,业主流动性强,盘源较为充足。”
合富置业江南西分行郑国超表示,江南西一带目前二手市场以首次置业型买家为主,两房单位最受欢迎,尤其是一些楼梯楼低层单位,因为价格比较实惠,都会比较受欢迎。首次置业买家可考虑江南西的楼梯楼两房单位,虽然楼层稍高,但目前76平方米间隔实用的两房单位总价80万元左右就能买得到。改善型买家可考虑江南西低层楼梯楼小三房,目前83平方米的小三房最笋价120万元就有交易。