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商业地产投资的逐步升温带动起越来越多个人投资者的参与热情,但商铺投资经验的缺乏又使得很多投资者对不同种类的商铺特性缺乏了解。很多投资者在第一次投资商铺时,都会面临这样一个问题,选择临街商铺,还是大型商场?除了商业氛围、人流量、特色定位等显而易见的不同,还有哪些因素会深深影响投资者的收益与风险呢?有市场人士直言,个人投资者的首选应该是普通的街面店而不是大型的商业设施中的店面。
统一经营与管理是大型商业设施成功的先决条件,因此如果要购买大型商业设施中的店面,投资者就需要接受一些条件,如在购买的同时约定在规定的时间,简称返租期内将商铺委托给指定的管理公司统一管理、统一经营,而投资者将获得固定的投资回报率。且不论投资回报率是否能够保障,但这种方式有以下缺点:
经营成功的商业项目是在不断升值的,租金自然也会逐年调整。在固定的回报率情况下,投资者将不能享受未来的升值空间;投资者需要将一部分收益交给管理公司作为管理费。在目前较为不规范的市场中,管理公司的运作很难做到透明化,投资者处于劣势;返租期之后的投资回报率无法得到保障。如果届时管理公司撤走,众多的投资者需要达成一致,聘请另外一家管理公司,这一过程对投资者而言是非常严峻的考验。即使管理公司继续运作,回报率也很难达到最初的固定回报率的水平。
投资普通的临街店则不会有以上问题。临街店投资者将拥有绝对的控制权,能够灵活地选择租户,根据市场调整业态。投资者可以聘用专业的代理公司代为寻找租户,也不会浪费太多时间在管理方面。并且在投资临街店的过程中,价格是由租金决定的,不像承诺固定回报率的商场,其价格会含有一定的水分。