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持续的调控政策使今年一季度楼市未见“小阳春”。天津中房指数院、我爱我家等机构报告显示,一季度天津商品住宅及二手住宅市场成交比上季度均出现较大缩量。经过“限购”前成交高峰后,3月以来市场连续6周持续下降。成交均价小幅波动,呈现新一轮供需调整磨合特征。
商品住宅成交环比量价微降
以“限贷”、“限购”为标志的“新国八条”“津十条”及商品房标价细则的实施,使今年一季度商品住宅成交一波三折。
据搜房网数据监控中心等机构统计,2011年第一季度天津商品住宅成交256.39万平方米,环比2010年第四季度减少29.09%,同比去年一季度增加20.99%;成交24590套,环比去年第四季度减少27.02%,比去年同期增加17.01%。成交均价8823元/平方米,环比2010年第四季度下浮7.30%,同比去年一季度下浮3.25%。
延续2010年第四季度的热销态势,今年1月份商品住宅成交虽然环比2010年12月减少32.64%,但是同比去年1月份增加了4.98%;2月份春节期间淡季成交萎缩,2月下旬限购细则的出台又带来了限购实施前的抢购,促使2月份成交达到104.08万平方米,创历史同期新高。但是3月以来受限购细则政策的实施影响,楼市萎缩明显,3月份天津商品住宅成交62.02万平米,环比2月减少40.41%,同比去年同期减少29.92%,均价8326元/平米,环比2月下浮6.17%,同比去年同期下浮10.16%。
据中国指数研究院天津分院人士介绍,除了“限贷”、“限购”,3月份发改委公布5月1日正式施行的《商品房销售明码标价规定》,也使很多开发商推迟了新盘计划。3月新增开盘量仅11个,且均为旧盘加推,这也是3月以来商品住宅成交量缩水的重要因素。
二手住宅成交环比价涨量减
中国指数研究院天津分院统计数据显示,一季度全市二手房成交面积106.38万平方米,环比上季度下浮35.58%,同比下浮13.44%;24590套,环比去年第四季度减少27.02%。二手房第一季度成交均价7731元/平方米,环比涨9.93%,同比上涨18.11%。
据我爱我家等机构人士介绍,二手住宅交易量受新政影响尤为明显,继1月份成交环比下降三成后,2月份共成交26.7万平方米,环比下降38.3%,同比上涨3.1%;成交均价7682元/㎡,环比下降1.1%,同比上涨16.9%。3月份共成交36.4万平方米,环比上涨36.2%,比去年同期下降38.9%,市场未见往年的“小阳春”行情,且从2月末至4月初,成交持续六周下浮,跌破1000套周成交量;成交均价7725元/㎡,环比上涨0.6%,同比上涨18.8%。
机构人士分析,除了对投资投机型需求产生直接抑制作用,差别化信贷政策的执行、交易税费的提高也使得部分购买力有限的改善型需求入市受限,因此使得需求总量有所下滑。
另外,新政出台短期内市场处于政策消化期,交易暂缓入市也是成交量急速下滑的原因之一。我爱我家门店交易业务数据也显示,3月以来店均新增房源委托量环比2月上涨近30%,二手房业主交易意愿明显提高,但目前仍未出现大范围主动降价现象。
首次自住需求比例再扩大
新调控政策的实施,对交易结构也产生了较大影响。新政实施以来,全市新建商品住宅和二手房成交套均面积也呈现下降趋势。一季度,商品住宅成交套均面积约104平方米,环比上季度107平方米下降约3%。二手私产住宅成交套均面积77.6平米,环比下降4.8%,中心城区74.4平米,环比下降1.7%。
我爱我家等机构人士认为,套均面积可直观反映阶段时间内市场中成交房屋的户型变化情况,成交套均面积的下降反映出改善型大户型交易的减少,而中小户型房源成交占比增大,仍有较强的成交欲望。
多家中介门店实时交易业务数据也显示,总价90万以下的自住型房源占据总体的70%以上,而面积90平米以下的一、二居室户型占整体的80%。可见改善型大户型交易的减少。
同时,这一趋势在网站调查中也得到证实。搜房网等网点击统计显示,3月份房源面积区间50-70平方米的房源搜索量占比增大,70-90平米之间的房源搜索量也略有上升,其他面积区间的则均有所下降。户型区间,2居室搜索量占比遥遥领先,总价30-50万元、120-150万以及150-200万元的房源网友搜索量占比位居前列。
另外,不受信贷及限购限制的公企产房屋咨询量占比也显著增大。据中介门店反馈,新政出台以来,进店及电话咨询客户中关于公产、企业产等使用权住房咨询量明显增多,如位于和平区新兴路附近的宜昌道店,该店新政出台之前咨询公企产房屋的客户不足10%,而3月以来咨询比例达到20%-30%。同样显示出首次自住刚性需求仍很强劲。
市场呈现区域性调整
商品房
楼市成交结构出现调整,再加上远郊五区县以及滨海新区价格出现松动是一季度是商品住宅成交价格环比回落的主要原因。据搜房网数据监控中心统计:一季度天津市内六区成交均价15302元/平方米,环比下浮9.03%。环城四区成交9568元/平方米,环比下浮1.96%。滨海新区成交8942元/平方米,环比下浮2.93%。远郊区县成交6179元/平方米,环比上涨0.77%。
一季度天津市内六区商品住宅的市场份额为11.53%,环比减少3.62%;环城四区商品住宅的市场份额为33.53%,环比减少3.27%;滨海新区商品住宅的市场份额为16.49%,环比增加2.48%;远郊区县商品住宅的市场份额为38.45%,环比增加4.42%。总比例超过70%的环城四区及远郊区县商品住宅价格调整带动了今年一季度商品住房价格调整。
中国指数研究院天津分院人士分析,从成交价格来看,开发企业以外围区域及一些特惠房源迎合市场,是促使一些区域房价环比下调的主要因素。在供应方面,一季度,天津楼市共36个新建商品房开盘,其中市内六区6个,环城四区13个,远郊区县11个,滨海新区6个,其中全新项目5个,老盘新开31个,整体上和去年一季度持平。但是市内六区新项目从去年的13个缩减到今年的6个,环城四区和远郊区县分别从去年第四季度的10个和6个增加到13个和11个。全市供应虽然同比持平,但区域权重转移现象明显。
另外,环城四区和远郊县区域成交套数及价格总体上比去年同期上涨较多,也是其环比下降的重要原因。与2010一季度同期相比,市内六区和滨海成交量有所减少,成交套数降幅分别为41.70%和17.36%;而环城四区和远郊成交套数较去年逆势增长,分别达到40.25%和102.20%,均价涨幅也分别达到15.99%和20.45%,需要一定程度的调整、磨合。
二手房
虽然成交量明显下降,但是新政实施以来二手房成交价格仍在原位徘徊,这是造成二手房成交量持续下降的原因之一。统计数据显示,3月份,天津市二手私产住宅成交均价7725元/平方米,环比上涨0.6%,同比上涨18.8%。中心城区成交均价9709元/平方米,环比上涨0.5%,同比上涨13.6%;环城四区7002元/平方米,环比下降0.7%,同比上涨23.7%;滨海新区6628元/平方米,环比下降4.9%,同比上涨25.5%;郊县五区4367元/平方米,环比下降3.3%,同比上涨25.0%。经过2010年的快速上涨,新政出台后,环城四区、滨海新区及郊县区域成交价格已呈现调头苗头,并带动整个市场进入新一轮价格磨合期。
多家机构人士预计,由于新政对二手房需求的影响仍将继续,将迫使一些新建商品房主导的区域二手房价格有所松动。一是因为限购令使一些本打算买二手房作为过渡的购房者,被迫转向“一步到位”的商品房,二是从供应情况来看,网站统计显示,3月天津一些区域房源挂牌均价已开始出现小幅下跌态势,如市内六区中的河北、河西、红桥、南开分别下跌5.00%、1.07%、0.97%和2.66%,和平和河东基本保持平稳。滨海新区核心区塘沽和开发区本月二手房挂牌均价分别下降1.01%和1.67%。