|
||||
建议一:租赁课税 税票可作“反差价”凭证
中国人民大学财政金融学院教授安体富介绍,根据我国税法规定,房东出租房屋所获得的租金应缴纳个人所得税,中介提供经纪服务获得的佣金应缴纳营业税。但是目前税法中缺乏与之对应的征税细则,因此给部分房屋出租户和中介机构提供了偷逃个人所得税和营业税的机会。
安体富认为,保证租赁收入课税的办法有两个,一是委托合同和租赁合同必须加盖税务部门的章方能生效,也就是说只有依法纳税的房东和中介才能实际出租房屋。二是税务部门对中介征收营业税时,应同时追查中介自行备案的服务合同,一旦发现合同中房屋出租人偷逃个人所得税,可依法追究责任。
税务部门有关人士说,纳税人一旦缴纳税款,税务部门会出具相应的税务发票。房屋承租人在租房的过程中可以要求房东和中介出示个税发票,通过发票上显示的税款能计算出房屋的实际出租价格。而发票的真伪是能通过发票号在税务部门查询的。
学者们认为,课税可能会使房东提高房屋租赁价格,但至少保证了房屋租赁价格的真实透明,有了税收负担的房东,会更倾向于使用准确的市场参考价格,因为过高的房租同时意味着过高的税收。
建议二:化零为整 建立区域租赁管理公司
大兴区黄村镇枣园尚城是一个农民回迁安置小区,许多住户都有富余房屋。早先,他们在出租房屋时普遍遇到了租金难把握、承租群体成分复杂、租金难以收回等问题。如今,一些房主将富余房源交由黄村镇政府所属一家资产管理有限公司托管代租,较好解决了以往的问题。
据公司经理李万玉介绍,村民首先将房屋出租给公司,村民与公司之间签订房屋租赁合同。在获得一定数量的房源后,公司与黄村的园区企业签订相应的合约,将房屋批量出租给园区企业员工,以保证承租群体的明确性。承租群体则向公司交纳一个月的房租作为佣金。
此外,租金的拟定由村民委员会推荐村民与公司负责人共同组成工作组,通过调研,根据市场价格拟定租金额度,集体商讨确定,以确保村民的正当收益。
房产经纪学者认为,目前房屋租赁市场秩序比较混乱,很大程度是由于中介机构过于分散,无序竞争造成的,采用化零为整的办法,对特定区域实行规范化、结构化管理,成立片区性的租赁管理服务公司,或许是个办法。
建议三:信息对称 构筑第三方机构公共平台
目前在一些国家和地区房地产中介是通过行业协会进行规范管理的,协会制定房地产中介基本执业规范,如会员责任基金制度等。成员须缴纳相应数额的责任保证金,为其违规操作或业务中过失责任提供担保,从而提高协会会员承担民事责任的能力。此外,协会还制定市场行情发布制度,定期及时发布成交房屋的位置、户型结构、内部设施、成交价格等信息,为会员及其他市场交易主体确定价格提供服务。
据了解,为实现租赁双方信息对称,本市也开始着手建立统一的房屋租赁信息平台。但有专家指出,房屋租赁信息平台建立不难,关键是如何要求房屋出租人在信息平台上对出租房屋进行备案登记。如果仅采取简单的强制性措施,收效可能不大。因此,需要采取一些激励性措施,引导房屋出租人主动利用房屋租赁信息平台登记备案,比如登记备案的房主可获得相对更多的承租人信息,等等。
建议四:严格准入 “低资质”中介坚决不予入市
《房地产经纪管理办法》的第九条和第十条规定,国家对房地产经纪人员实行职业资格制度,纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。房地产经纪从业人员必须参加由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施的考试,才能上岗。
但据媒体披露,近年房地产经纪人考试倍显冷清,持证上岗率尚不足3%。笔者调查也发现,目前如何认证职业资格缺乏细则。一些中介机构雇用的人员从业资格无从界定,而且流动性大。有的中介机构往往只有“店长”拥有职业资格证书,多数人员“无证上岗”,房地产经纪行业的准入门槛明显虚化。
专家强调,考试和执照发放程序必须严格,中介机构和从业人员必须达到相当的标准后才能开张、上岗,对于信用不高、资金链存疑的中介机构入市一定要亮红灯。