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如今,房地产市场冷热不均,人们从中介公司出售房源的信息栏前走过,反应冷淡。
4月1日,我国首部规范房地产经纪行为的法规《房地产经纪管理办法》开始实施,“管理办法”对中介公司和经纪人的行为进行了严格规定:禁止吃差价。
专家指出,吃差价是房租非正常上涨最主要的人为因素,违背市场供求规律。
随着政府打击力度的加大,吃差价的行为逐渐依附在一种叫做“委托代理”的经纪方式上。一方面,人们期待“委托代理”服务趋于规范,但一些中介机构却利用“委托代理”吃差价抬高房租,从中获取利益……
1 相同房型不同租价中介从中起作用
中关村,高校众多、上班族和外来打工者云集,附近房屋租赁市场火爆。
距此不远,纵贯知春里和双榆树社区的科学院南路上,短短500米内中介机构由南到北一字排开,不下20家。其中,既有链家、我爱我家、中原地产这样的“老字号”,也有一些名声不太响,专营本区域房源的小公司。
位于北三环西路的青年公寓是这些中介的“势力范围”。
不久前,即将毕业的大学生吴磊租下了公寓里一套50平方米左右大开间,租金每月2800元,“在这片区域租下比较划算的房子不容易”,他挺满意。
没多久,对门搬来一对年轻夫妇,闲聊中吴磊得知,对方的房子同自己的一般大,装修也差不多,月租金却只有2400元。
同一区域,相同户型,为啥房租差别那么大?
回想起租房的过程,吴磊发现,从看房、谈价到签订租房合同,自己压根儿就没见过房东,始终都是跟中介公司打交道。而对门邻居则是一家中介居间联系,由房东和他们直接商谈的。
吴磊打电话询问中介:自己这套房租金到底谁说了算?对方答复:房子是“公司的”,房主已经委托他们全权代理了。
所谓房子是“公司的”,就是在房屋租赁市场中,房主通过“委托代理”,将房屋全权交与中介负责对外出租。租赁期间,租金由中介代收后按月交付房东,房东一般不与房客直接联系。
通过这种经纪方式,中介机构拿到了房东授予的房屋代理权,然后负责联系房客,并向房客收取租金和佣金。按代理合同和相关法律规定,佣金是中介提供“委托代理”服务的合法收入。然而在“委托代理”过程中,租价的高低与中介的操控有密切地关系,“玩儿猫腻”的机会大大存在。
每月比对门多掏400元租金,想起来挺亏,但吴磊一时没找到更好的房源,“先住着再说吧。”
2 “委托代理”有市场房东需要“管家”
“房子总得有人打理,空着不住,损失租金收入不说,还可能影响房屋使用寿命。”在广东工作的黄女士两年前在北京立水桥附近买了一套100平方米左右的房子。由于常年在外无法亲自打理,房子一直闲着,可物业费、垃圾费、供暖费等一项不少缴纳。
她决定把房子租出去,但不愿意中介提供居间服务,“提供居间服务,中介会把房东的信息公布在企业内部的网站上,几十家分店业务员随时都会与你联系,有时一天要接几十个电话或者短信,说要带人来看房,不胜其烦。”
中介建议,房子可以委托他们全权代理,房主只管坐收房租,其余的事都不用操心。黄女士的朋友提醒说:“委托中介全权代理会不会使房子‘失控’?如果房子被任意打隔断或是租给一些不靠谱的人怎么办?”但黄女士思来想去,最终还是觉得“委托代理”省事、省心。
像黄女士一样持这种观点的房主并不少,他们都觉得委托代理出租房屋能节省不少精力,不太介意中介从中获利的多少,只要拿到的租金自己感觉合适就行。笔者走访了崇文门、双井、亚运村等租房人群比较集中的区域,发现不少中介机构都掌握大量的“委托房源”,可见这个市场不小。
3 “委托代理”变身二房东既收佣金又吃差价
在科学院南路,笔者以承租人身份走访了15家中介机构。其中有8家推荐的房源都声称是“公司”的;5家推荐的房源中“公司”、“房东”的都有;只有链家地产和中原地产明确告诉笔者说:他们提供居间服务,如果想租可以直接与房东签协议。
笔者发现,承租青年公寓一套50平方米的北向房,“房东”报价平均在2800元左右,“公司”代理的房源报价也是2800元左右,二者看起来没有差别。“最近房租涨得厉害,在这一片儿出这个价你也不见得租得到。”业务员说。
笔者又以房东身份咨询另一家中介:出租青年公寓同等面积、朝向的房子,“委托代理”租金是多少?
报价没超过2500元!承租或出租同一套房子,价格相差近400元!
业务员似乎很想揽到这单业务,拍着胸脯说:“哥,您放心,只要今天看房,立马就能签合同。我们是垫付租金,明天就给您账上打仨月预付款,以后租金保证按时付给您。”
据某大型中介机构一位门店负责人透露,眼下不少小公司就是靠“吃差价”生存的,他们了解市场动向,掌握大量信息,只要杀价从房主手中获得房屋全权代理,而后抬高价格租出去,利润就到手了,哪怕抬高100元,一年差价就是1200元。
对这种说法,一个“小公司”业务经理有点不服气:“专做居间服务也不吃亏呀,一见市场承租的人多了,马上就鼓动房东涨价。房租涨了,挣的佣金自然也就多了。”
由于没有规范的定价体系,一些中介以不良手段从中取得利益,对房租信息并不了然的房东们,在中介的“引领与参谋”下,一起将租金推高。
对笔者想“出租”的这套房子,一家知名中介公司同意以2800元的月租接受委托,但要求必须有30天到45天的“免租期”,又叫控制期,这是留给中介联系承租人需要的时间,免租期内不向房东支付租金。业内有人告诉笔者,实际上不少房源挂牌后能很快租出去,免租期内收取的房租等于“白拾”的。