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4 委托合同“底细”难查合同究竟有无备案
“签合同时,我们都要出示委托合同、房本和房东身份证复印件,委托合同上有租金数额,跟租赁合同一核对就可以了,我们不会‘吃差价’。”某中介业务员跟笔者说。
但据了解,中介私下和房东达成协议,在垫付租金后让房东在委托合同上填下不真实的租赁金额,在一些中介机构的运作中并不是个别现象。
一位房地产律师认为,“如果中介‘吃差价’,委托合同中一定会留下疑点的。”
只是,不少承租人缺乏必要的租赁常识,考虑租金能否接受比较多,不大在意中介是否出示与房主的委托合同。一些人租房心切,加上市场房屋租金普涨,担心过了这村没了这店。只要价格能接受,中介吃点儿差价就吃吧,还认为这是合理的市场行为。
几年前,政府管理部门为规范房屋租赁市场,就委托代理模式出台了登记备案等一系列政策。2008年1月1日起实行的《北京市房屋租赁管理若干规定》第二章第十二条要求,房屋所有人将出租房屋委托他人管理的,应当书面报告房屋所在地的基层管理服务站。2008年10月发布的房屋租赁合同登记备案相关要求中规定,委托房地产经纪机构办理登记备案手续或房地产经纪机构代理出租房屋的,由房地产经纪机构在房屋租赁合同网上备案的同时,还要到区县建委(房管局)办理备案手续。
“由于合同备案后获得收入的一方要缴纳税款,中介或房东很少有愿意主动备案的。”市住建委服务热线的工作人员坦言,即使备案,备的也是租赁合同,不是委托合同。租房人无法查询到委托合同中的内容和细节。
“如果中介机构不备案,一旦被消费者投诉,将予以1000元处罚。”但热线工作人员承认发生这种情况极少,她建议笔者:查询备案,可以去问区房管局。
笔者随后与海淀区房管局联系,被告知目前对备案登记没有细则可循,来备案的不多,他们觉得:“租赁双方一般会在街道办事处作房屋租赁登记吧?”
再问街道办事处,回答是“不太清楚登记备案的事”。
5 “吃差价”能避免吗?多服务≠多收费
今年4月1日,本市正式实施《房地产经纪管理办法》,明确禁止房产中介“吃差价”的行为。“吃差价”一旦构成价格违法行为,县级以上人民政府价格主管部门可以按照相关法律、法规,责令其改正、没收违法所得、依法处以罚款;情节严重的,还可依法给予停业整顿等行政处罚。
房产经纪学者认为,房屋租金价格的涨跌应是市场供求关系发生正常变化的反应,而“吃差价”的行为人为地扭曲了这种供求关系,是造成市场短期内租金过快上涨的推手之一。
中原地产三级市场研究部总监张大伟认为,原则上讲,法律规定的居间服务和委托代理服务内容基本相同,只不过对“委托代理”要求服务更加精细化。如果大量房源以“委托代理”的形式掌握在中介公司手中,中介公司认为自己的服务内容增加了,必然要寻求比居间代理佣金更高的服务费用,换言之,一手佣金一手“差价”的情况很难避免。
一些专业人士指出,虽然“委托代理”比居间服务更为精细化,但归根到底是一种市场竞争手段,是中介机构为了满足业主“委托代理”的需求、赢得更多经纪服务订单而自愿提供的服务模式。服务内容增加,服务趋于精细,不能成为在“委托代理”收取佣金后,再通过“吃差价”额外获取利益的理由。
对策 治理“吃差价”要齐抓共管
针对“委托代理”中介可能引起“吃差价推涨房租”的问题,笔者咨询了法律、税务和房地产等多个领域的专家,他们提出了建议,治理房产中介“吃差价”行为,需要政府管理部门和行业协会形成合力,齐抓共管。