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据我爱我家、21世纪不动产、中原地产等多家中介机构反馈,从3月至今,一个多月以来,各大中介门店在房源咨询中关于公产、企业产等使用权住房咨询量明显增多。一些店面公企产房屋的咨询量从以往的不足10%,骤增到20%至30%,公企产房屋的市场角色在3、4月份明显受到更多的关注。本报《蓝地产》就公企产房屋的升温原因、与私产房屋在交易中的区别以及在交易中应注意的事项等向多家大型中介机构和业内人士进行了了解。
购买公企产房不受政策限制
与私产住宅相比,公产房一直受房龄较长、户型设计老、面积较小、外地户籍居民家庭无法购买等限制,是什么原因导致平时稍显冷落的公产房近来咨询人数骤增?机构分析认为,近来楼市的宏观调控不断深化,首套房贷款8.5折优惠利率取消、二套房贷款首付比例升至60%,贷款利率1.1倍,本市家庭拥有2套及以上住宅无法新购房产等政策不断收紧。而公企产房屋一次性付款的交易特征、不属于个人名下房产的产权属性可令购房者不受信贷及限购等政策的限制,成为不少本市购房者买房的一个选择。
公企产房屋购房成本更小
那么公产房、企业产、私产房之间,因产权形式不同会给交易带来哪些影响呢?业内人士表示,公企产房源与私产房因产权形式不同,其交易涉及的税费、付款方式等均有差异:购买二手私产住宅需要交纳契税、营业税、土地出让金等多种税费,约占房屋交易成本的10%左右,高额的税费无疑增加了购房成本。而与私产住宅相比,公企产房屋的交易手续费仅占总成本的2%以内,因此购买公产房可以降低购房总成本。
交易公产房需防范五大风险
在交易公产房时,需要特别注意哪些风险?置业专家提醒消费者,首先,这类房屋建筑年代较久,房屋老化严重。其次,一些公企产房屋面临拆迁。第三,这类房屋需要一次性付款,如果想贷款,就需要先购买产权。第四,购买此类房屋一定要验房,如果购买的房屋有拆改,后期被发现,会被要求恢复原状。第五,由于津房置换对公产房有优先回购权,房主在挂牌价方面最好别报价过低。
特别提示
房改房出售时也需缴纳营业税
记者从市地税局获悉,5月1日起天津按房改有关政策购买的自住公有住房出售时也需要缴纳营业税。相关部门负责人介绍,5月1日起,天津在营业税征缴方面将没有自住公有住房和个人住房的区别,均按照1月28日起实施的财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》执行。
房改房是指将自住公有住房按照本市有关房改政策购买产权后的房屋,在本次新政出台之前,房改房出售时无营业税,而本次新政出台后房改房的交易税费总额将增加,以一套位于河西区利民道珠海里社区面积40平方米,总价63万元,距离买产权时间5年以内的房屋为例,新政前后其税费总额由2万元增加至5.5万元,购房总成本增加4.9%。
我爱我家市场研究中心认为,虽然本次新政执行后,房改房交易税费出现较大比例的增加,但是房改房多处在市内成熟区域优越的位置、面积90平方米以下的中小户型居多、房屋总价较低等优势仍将吸引当前市场中刚性需求购房者。因此,预计税费的增加虽在一定程度上增加了购房者的总成本,但是在区域、户型、总价等优势的影响下,此类房源的成交不会受到较大影响,成交保持平稳。
本次关于按房改有关政策购买的自住公有住房出售营业税的调整,是在国家宏观调控房地产市场的背景下,天津收紧房地产市场,减少部分优惠政策的新举措,有利于保证宏观调控效果的稳定,但是从房屋坐落位置、户型、总价等多方面因素来看,新政不会对市场产生明显的影响。
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什么是公企产房
在性质上,公企产房屋和私产房之间区别截然不同。所谓公产房是相对于所有权属于个人的私有住房而言的。按照产权人的不同又分为三种:第一种是直管公有住房。指由政府接管,国家经租、收购、新建、扩建的住房,大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮,少部分免租给单位使用的住房。第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房,俗称企业产。第三种公产房是行政事业单位作为产权人,分配或出租给单位员工居住使用的房屋。需要注意的是,公产房中通常能上市交易的只有前两种。而私产房就是所有权属于个人的私有住房。
新政前后房改房交易税费一览
(以首次购买距离上次交易5年以内、面积90平方米以下的普通住宅为例)
税费种类新政前新政后
营业税免征5.65%
个人所得税1%
契税1%
土地出让金(划拨) 1%
图纸费20元
住房所有权登记费80元
房产转让手续费6元/平方米
数据来源:我爱我家