|
||||
2011年1月26日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)出台,地产业内称之为“新国八条”,同时也公认其为史上最严厉的地产调控政策。
至本月6日,新“国八条”出台已满百日,其在本市的落地细则“津十条”从3月1日起也已执行2个月。100天,调控新政确实让房地产市场的成交量大幅下滑,房价也在亦真亦假的回落中。
商品房
三月由热转凉
楼市调控政策主导的限购令和限贷令,让购房者和卖房者都在短短的3个月中经历了史无前例的暴涨暴跌。一个“限”字导演了2011年楼市的大喜大悲。
1月26日颁布的“新国八条”明确提出对购房的限购和限贷政策,同时针对土地供应、保障性住房等方面政策都进行了严格要求。
2月21日,“新国八条”在本市落地。“津十条”将本市的新房与二手房同时纳入限购。自此之后一周的时间里,天津共成交新建商品住房6138套,环比增加145.52%。二手住宅成交1500套,成交面积12.5万平方米,环比上涨85.4%,上演了新政下“最后的疯狂”。
据河北区某售楼处的销售人员回忆,2月底的时候,购买新房签订协议需要排队,“这在去年调控政策出台之后就很难看到了”。而据该销售人员介绍,当时来买房子的主要有两类人群,一类人是因为刚需,赶在“津十条”执行之前买房。而另一类人群则是来自外省市,因为限购令导致他们在当地买房困难,所以赶在“津十条”执行前,到天津进行投资。
而3月1日后的一周,楼市成交瞬间由井喷转为低谷。商品房日均成交由921套回落至257套,环比下降72.09%。成交均价也从8727元/平方米下降为8078元/平方米,环比下降6.33%。
据统计,自“津十条”正式执行以后,3月份天津新建商品住宅成交量价齐跌,共成交6286套,较2月份下降35.99%,成交面积62.02万平方米,较2月下降40.41%,成交均价8326元/平方米,下跌6.17%。同比去年,成交套数和成交均价分别下跌28.94%和10.16%。业内人士分析认为,这是由于投资型需求和部分改善型需求受到限制,致使市场成交量不断下滑,而支撑市场的以购买首套住房的刚性需求为主。
二手房
刚性需求占七成
5月3日上午11时左右,记者在天津市南开区某二手房中介门店看到,足足20分钟内,有将近15人次前来咨询二手房,据记者观察,其中七成为年轻的看房者。
商品房市场里,针对首套刚性需求置业者推出的小户型产品也是眼下最旺销的产品。“小户型房源几乎都是开盘当天就售罄,甩尾的房子通常都是135平方米左右的大中户型。”某项目销售人员透露:“‘津十条’开始执行后,我们售楼处冷清了不少,有些人都来看了几次房了,还是不愿交定金。”
不论商品房还是二手房,新政执行后的大力度打压,让购房者更加关注居住的需求度和性价比。也就是说,首先要具备相对刚性的居住需求,同时房子的价格和条件也要具有优势。某地产中介门店内一对将近60岁的夫妇则表示:“想改善一下住房条件,但一直觉得房价太高,而现在楼市新政出台后,我们还是觉得对房价的调控力度并不明显。”
根据本市我爱我家二手房买卖业务成交数据统计显示,截至2011年4月底,总价90万元以下的房源占据总体的70%以上,而面积90平方米以下的一、二居室户型则占整体的八成以上。业内人士认为,近期在政策的影响下,市场中投资投机型需求及部分改善型需求无法入市,婚房等刚性需求占据成交的主体,且比例逐渐提高,因此,绝大多数刚性需求购房者所青睐的面积90平方米以下的一、二居室小户型成为近期成交的热点。
现状
“非限购房”遇热
限购令让很多购房者不得不持币观望,公产房、公寓等不受限购令套数限制的房源眼下则成了楼市新宠,两者的市场关注度普遍上涨三成以上。同时,“非限购房”的实际购买中也同样存在不少让人顾虑的问题。
河北区某二手房中介门店,正在咨询公产房源信息的赵先生表示:“我名下有2套房子,考虑到儿子过几年会结婚,想提前预备婚房,但新政出台后我们已经不具备购房‘指标’,所以想看看二手公产房。”
据我爱我家在本市100多家门店的经营数据统计,新政出台以来进店及电话咨询客户中,关于公产、企业产等使用权住房咨询量明显增多,一些店面公企产房屋的咨询量从以往的不足10%,骤增到20%至30%,公企产房屋的市场角色在3、4月份明显受到更多的关注。
中介公司经纪人齐小姐表示,由于公产房只有使用权而不具备产权,因此购买公产房不会计入名下房产套数,这也让其成为限购令下最热门的边缘产品。不过,公产房的缺点也是显而易见的。想给爸妈换房以改善居住环境的陈女士表示:“虽然购买公产房不受政策限制,但房龄普遍都在15年以上,户型和环境都不太让家人满意,况且二手公产房价格也并不如想象中低。”陈女士认为:“既然今年不断有房地产政策出台,我觉得房价下调也不会太远。”
商业属性的公寓产品也同样属于“非限购房”,3、4月份一些公寓产品普遍反映,到访量和来电咨询数量整体上涨30%-40%。不过,从实际成交量来看,即使是市中心公寓产品,销售量也并没有出现大幅上扬。
楼市能否回暖仍未知
5月楼市开盘量和关注度都开始增长,业内认为市场将再度回暖。不过,也有专家认为,新政的执行力度很可能继续将回暖扼杀在摇篮里。
有人认为春季房交会是楼市回暖的一个转折点。据统计,4月本市实际共有30个项目开盘,与预计的28个开盘数目相比略微上涨。而3月份仅有15个项目开盘,4月实际开盘量相比3月整整翻了一番。4月全市实际开盘均价13753元/平方米,环比上涨27.3%。
开发商在5月的推盘计划也在明显发力。据了解,5月本市共有30余个项目预计开盘,全新盘预计开盘均价为10863元/平方米,与之前基本持平。并且,开发商在打折促销方面也不惜金。统计显示,本市5月共有211个楼盘推出不同程度的打折活动,占天津在售和待售楼盘总和的48.28%,相比4月优惠楼盘数量增加了14个,环比增长7.1%。根据天津市国土资源和房屋管理局提供的数据显示,2011年4月30日至5月2日,全市新建商品房交易525套、面积56821.7平方米,平均价格每平方米10550元。其中,住宅438套、面积46971.1平方米,平均价格每平方米9607元,五一期间新建商品房销量的上升给5、6月份的旺季带来了开门红。
但另一方面,也有专家给楼市泼出一盆冷水:“从去年4月第一轮调控以来,每一次楼市有回暖迹象的时候都会出台更加严厉的调控政策,‘新国八条’执行的百日里也一样打压了‘小阳春’的抬头趋势,所以5月份楼市能不能回暖还是个未知数。”
一些购房者也表示,价格调控远没到位,观望还将继续。关注楼市近两年的购房者费女士认为:“调控百日以来,虽然全市成交均价下降了,具体到每个楼盘,价格并没有明显下滑。”