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受益挤出效应部分城市市场火热
受周边核心城市出台“限购”政策的影响,部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或自住需求。举例来说,由于福建省的厦门出台了“限购”政策,部分投资需求转而投向泉州市;由于北京出台了“限购”政策,部分外地打工者无法在北京买房,转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。
市场结构:本地需求为主投资占比较高
本地投资比例:投资比例超20%城市占四成
通过调研,我们发现50个未“限购”城市中有18个城市的本地人房产投资比重超过20%,投资比重为10%-20%之间的城市为14个,剩余18个城市本地人投资比重小于10%。投资比重超过20%的18个城市均为经济发达省份的二三线城市,包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓;山东省的潍坊、威海、烟台、淄博;浙江省的象山、嘉兴;辽宁省的盘锦、丹东、营口、普兰店等城市。
外地客购房比重:半数城市外地人购房比重小于10%
通过调研,我们发现50个未“限购”城市中有14个城市的外地人购房比重超过20%,外地人购房比重占10%-20%之间的城市为12个,剩余24个城市的外地人购房比重小于10%。14个外地人购房比重超过20%的城市可以分为两类,一类是具有旅游景观的城市,如海南省的文昌、琼海、万宁,山东省的威海、淄博、烟台;另一类是受益于大城市挤出效应的城市,如福建省的泉州,河北省的燕郊、廊坊,广东省的中山、惠州、东莞。
图4:50个被调研二三线城市本地投资所占比重
图5:50个被调研二三线城市外地客所占比重
市场走向:“限购”影响大出台需谨慎
本地自住需求占比决定“限购”影响程度
根据我们对已“限购”城市市场表现的调研,我们发现“限购”之前不同城市的房地产需求结构将决定“限购”后不同城市市场的表现,当然“限购”的范围以及地方政府“限购”的执行力度则是“限购”影响程度的决定性因素。我们假设这50个城市都执行相对适中的“限购”政策,那么由于需求结构的不同,这50个二三线城市的房地产市场受影响的程度也必将出现分化。