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各国高调抢客项目良莠不齐
本次参展各国地产商都拿出自己的看家本领,使出浑身解数吸引中国投资者的眼球。
以异军突起的英国为例,主推伦敦的John's Wood区域,以商业潜力、名校林立、环境优美为卖点,除此之外,来自英国的10家公司,给中国投资者多种选择:英国酒店客房投资机会,每套从14.9万英镑起售,开发商支付附加税,节省了3万英镑,每年52天个人使用期,3年保证24%净租金回报;英国繁荣基金是一家从事房地产投资、销售、管理的专业公司,本次推介伦敦、伯明翰的公寓,最低每套8.5万英镑起,约合人民币100万元,出租回报率高达9%;英国安得利投资公司,带来学生公寓项目,具有较好前景。众所周知,英国是全球国际学生第二多的国家,每年吸引33万外国留学生。
有些国家以政府提供的大量优惠政策,向中国市场投来橄榄枝。新加坡为了鼓励外国居民移民,除了永久地契外,还为购买了房产的新移民提供如国外收入免收税、无土地增值税、无货币管制等诸多优惠政策;马来西亚“我的第二家园”计划让其他国家的人民能够在配偶及孩子的陪同下,选择在马来西亚居住或度过退休的生活。成功申请者将获得长达10年并可以终身更新的社交签证。
历届房展会泰国参展的地产项目不在少数,也受到置业者的欢迎,置业者多选择投资泰国度假型住宅,既能增值,又能为业主带来丰厚的租金回报,是非常好的投资形式。但由于目前泰国局势动荡,经济低迷,所以房产业是风险与收益并存的。
底特律一座别墅仅需四五万美元,而且代理商竞标出18%的回报率,着实诱人。可据记者多方了解,底特律因为环境差、治安混乱,以每年2%的速度出现人口负增长,人口急剧减少,房市就可想而知了……就算是被专家看好的白人居住区和学区的项目,购买时仍要考虑后期高额繁复的持有成本。
投资有风险出手需谨慎
魏克非认为,目前中国人在海外购房不光是单纯的投资行为,往往和家庭的长期规划相关,如子女教育、个人发展、全家移民和退休养老等。任何投资都有风险,海外置业同理。尤其是中国的发展阶段和房地产环境较为独特,具有中国特色,不能想当然推己及人,要下工夫了解所在国家的经济发展、法律及商业环境、不动产价格周期,以防范风险。
魏克非提醒,海外置业应防范包括政治、政策、市场、汇率等四大风险。
首先是政治风险——国家之间的关系可能会影响你的海外置业,如中美关系一旦紧张,即使你在美国拥有房产,也不能保证你一定拿到签证;如某一国家出现反华、排华浪潮,你的不动产价值会受到很大影响。
其次是政策风险——各国的购房政策不断变化,因此,了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。另外,不同国家的购房流程千差万别,有的地方还会对海外购房者做特殊要求,譬如澳大利亚规定,非本国居民不得购买二手房,新开楼盘中本国居民的购置比例须达50%,才准境外人士购房;在东南亚国家如泰国,不允许海外投资人拥有土地,即不能购买别墅,只能购买公寓楼,新加坡不允许境外投资者购买当地的祖屋和别墅。这些都需要在进入正式的购买程序,聘请当地经纪师、律师前,就了解和思考清楚。
第三是市场风险——跟本国买房一样,项目所在地的楼市波动也是潜在的风险因素,世界上没有只涨不跌的市场,涨跌情况难以判断。只看房产绝对价格是不够的。目前房价较低,经济发展快或复苏前景明确,房价上涨趋势明显的国家应作为首选。
第四是人民币汇率风险——人民币面临国际社会的升值压力,恐怕未来几年还有升值空间。海外投资必须考虑汇率风险。打个比方,3年前你投资美国,你花7.4元人民币兑换1美元,3年以后,你将美元资产出售,回国投资,你按现在的外汇比率价,1美元只能兑换人民币6.4元。移民可以不买房,买房不一定能移民。受买房赠送户口的国内做法的影响,有人对境外买房存在一个误解,以为买房能获得当地公民身份。
房产只是一项投资开发项目,一般并不与移民挂钩,不过,房产作为总资产的一部分,对于想拿永久居留签证的人是有帮助的。譬如,在加拿大,你如果通过技术移民取得身份,你可以买房,你也可以租房。在美国,房产管理与移民机制是相分离的。外籍人士可在美投资买房,但不能借此入籍。美国的投资移民,要求至少拿出50万美元进行特定项目投资,此项目由美国政府选择。各州情况有不同,以加州为例,申请投资移民的人士需要投资至少100万美元,并雇佣10名当地公民工作,才能达到基本条件。