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房产税锋芒不敌限购
曾经被外界认为是“房价第一杀器”、“调控核武器”的房产税,在重庆、上海两个试点城市相继公布实施细则后被质疑“过于宽容”。税率低、范围小,使得一度测算出上海全市所收房产税买不到市郊一套房的结果。而且,在限购令的威力之下,房产税的调控作用难以显现,锋芒明显不敌限购。
中国指数研究院最新的重点监测城市成交数据表明,今年1-39周,苏州、广州、天津、深圳成交面积同比2010年上涨,其余皆下跌。其中,两个房产税试点城市皆现跌势,重庆跌幅领衔所有监测的重点城市,高达32.51%,上海同比下跌0.56%。
早在今年5月,房产税改革时满4个月,重庆市市长黄奇帆曾表示,重庆楼市已出现三大变化:一是开发商造高档房的积极性明显下降,90平方米以下房屋开发量增加20%;二是高档房的销售量下降30%;三是高档房销售价格下降10%。但他也同时强调,这些效果并非房产税政策单独在起作用,而是房地产综合调控的效果。
对于两个城市楼市形势的变化,陈晟也认为,房产税只是其中一个影响因素,而且并非主要因素,上亿元房产税相对于土地出让金来说微乎其微,限购和限贷的影响远大于它。
德佑地产研究主任陆骑麟则向记者表示,沪渝两地的房产税政策都是对外地人更为严苛,但是限购令下,外地人已经没有了买房的资格,何来纳税一说?并且,税率较低,征收范围有限,还有多项免征条件,再加上前期的炒作和消化,房产税正式推出后的效果已经很弱了,因此逐渐遇冷沉寂。他还笑称:“很多人恐怕都已经忽略有房产税这项政策,重庆这次重提,倒是让买房人警觉起这一成本支出。”
专家
中国指数研究院副院长陈晟:房产税作为一个长期税种是明确的,在土地出让金减少后将成为地方重要财政来源。需要重申的是,房产税不是房价的调控手段,它的出台不是为了打压房价,而是出于税收平衡和结构性调整的需要。目前房产税还仅仅停留在试点阶段,真正扩大到全国仍有时日,至少3年内不会大面积推广。一方面是因为需要等待试点效果,确定最佳模式;另一方面,当前统计和估价的系统还不完善,给房产税的征收带来技术问题。
上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍:从新增到存量,有一个“分步走”的过程。试点之初,考虑到民众有一个接受过程,房产税的税率和范围都很有限,但其社会意义在于,终于对个人住宅的保有环节开始征税了,是税制的完善。一般来说,房产税收包括开发环节、交易环节和保有环节,过去我们独缺了保有环节。长期来看,房产税必然会扩大到所有存量商品房,否则,也有违公平。出于民众的接受度和税负水平的考虑,上海0.4%和0.6%的税率也远低于国外1%至3%的一般水平。但是,国外房地产市场已经成熟,二手市场占据多数份额,开发环节税收几乎没有了,购房者只需承担交易和保有环节税收。算上开发环节,我国民众房产税总负担并不低。
德佑地产研究主任陆骑麟:房产税的效果随着扩大的所有存量房和全国其他城市,其效果将不容小觑。不过,无论是征收城市的增加还是存量房的纳入,房产税两个层面上的扩大都面临多重阻力。首先,房产税的征收势必一定程度上影响当地楼市,各地地方政府的推动力不强,即便是上海这样的房价过高城市,出台的试点方案也是不痛不痒。其次,我国民众的税负水平已经很高,新税种的出现可能引发民怨和抗税心理,也给房产税的扩大带来困难。征收范围小、税率低,房产税的效果就很小,但如果大范围、大额度地征收,效果明显了,却也有副作用,制定科学、精准的征收方案十分重要。(记者俞佳新闻晚报)