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高毛利率水平
除了金茂府这个单盘销售冠军外,超过50%的毛利也是方兴高层屡屡提及的一个话题。
对此,江南分析称,方兴毛利率高有两个原因:第一个,方兴有一块业务是持有的写字楼业务,而且业务占比相当高,这部分毛利率则是91%,而酒店经营的毛利率也非常高,去年达到54%,由于这两部分的毛利水平比较高,所以整体毛利率也会得到提升。
另外,方兴的物业销售部分毛利率去年达到48%,在行业中也是比较高的。江南城,这是因为公司开发的产品采取一种高品质的标准,目标客户也找得比较准,因此,在最困难的时候我们也卖得不错。
“在这种情况下,即使可售面积不多,但方兴仍能在过去三年里,保持平均每年27%的增长速度,希望今年也会保持这样一个势头”,罗东江对此表示。
与此同时,截至去年底,方兴的净负债率为41%,手持现金约122亿港元。
在这种现金情况下,方兴今年将拿出50亿元买地。方兴主席罗东江指出,“我们的目的是拿好地,贵一点不要紧”。
因此,在大家都认为今年市场困难的时候,就看企业是否把事情做对了,他认为:“从总的来讲,我们这些事情做对了。”
“所以,我们不觉得困难。只要我们平时都认认真真、如履薄冰,当遇到风雨的时候我们觉得很正常,在这种情况下我们没有必要刻意的去渲染”,罗东江如此分析今年的市场。
加力一级开发
事实上,今年130亿销售目标中,30亿的一级开发收入并不完全来自长沙梅溪湖项目,据江南透露,公司还在谈其他的一级开发项目,并称“很快就会有公告”。
数据显示,2011年方兴长沙梅溪湖一级开发项目实现销售面积56.8万平米,实现收入16.73亿港元。
方兴副总裁张志超介绍,长沙梅溪湖一级开发项目今年大概会推出800亩左右的土地。一级土地拍卖将于今年第三季度进行。而在去年引入中建股份后,在去年10月梅溪湖项目首批成交的地块中,中建拿了2幅地块,而方兴则拿了3块。目前都已经进入开工状态,大概今年四季度会开盘。
方兴地产在2011年1月26日中标梅溪湖项目,这是方兴首次涉入长沙,也是其首次涉及土地一级开发业务。
据招募公告统计,项目前期工程建设预计需投入128亿元。作为梅溪湖项目的投资人,方兴需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金,合计85.2亿元。整个一级开发项目中,方兴预计投入600多亿,2011年的投入就多达100多亿元。
之后,为了加速梅溪湖项目的开发,方兴地产于去年9月以7.5亿元引入中建股份,据此,中建股份拥有方兴长沙公司金茂投资(长沙)有限公司20%股权。
张志超指出,引入战略伙伴中建,从各个方面都有利于整个项目的推进。最初我们向政府承诺的开发周期是8-10年,现在梅溪湖的土地开发周期预计缩短为6-8年。
与此同时,作为一级土地的整理开发者,方兴拟通过土地市场购回一半土地做二级开发,另一半则卖给其他开发商。
去年9月,梅溪湖地块公告表示出让5宗临湖地块。最终,中建地产以15.9亿元的价格拿下网挂023号和网挂019号两宗地,而另外3宗则被长沙金佳房地产开发有限公司以近10亿元的总价拍得。而据方兴的年报显示,长沙金佳房地产就是其下属公司。据观点地产网曹萍