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慢是好事情
宝龙地产副总裁兼商业总经理潘韬介绍,宝龙城市广场具备三个特点:第一,出租率普遍偏高,大部分均在95%左右;其次,全部按时开业,“在去年比较困难的情况下都准时开业了”;第三,所有宝龙城市广场目前的经营状况都处于比较正常的经营水平,销售和客流都在稳定增长,也基本上成为当地区域的商业中心。
许华芳介绍,一直以来,公司都认定在二三线城市发展,但事实上,自去年开始公司就在模式上进行微调,把业务扩展到一线城市及四线城市,同时,产品模式也相应作出调整,分成三小类综合模式。
其中位于一线城市的综合体项目,如上海浦东朝路综合体,定位为社区型综合体,体量约为12到15万平左右,形成卫星镇。
当中,会打造一个3至4万平米的购物中心,由公司全持有,其余产品则通过销售达到模式发展的平衡。
在二三线城市,就会延续过往标准店的模式,这依然还是公司的主打。而三四线城市则做一些最中心的城市综合体。
“这个是我们的坚持,我们一定是往这个方向,然后通过低成本、持有型购物中心往前走。”许华芳称。据了解,目前宝龙的土地成本仅700多元每平方米左右。
但实际上,对比2011年,宝龙今年在宝龙城市广场的拓展方面显得有点慢了。“这恰恰对于我们这个团队是好事情,宝龙在管理上和运营商需要做得更好、做得更精细化一点。”潘滔称。
潘滔续指,若今年再保持同样的开业规模,那么公司大部分的精力都会放在开业上,而不会在运营、管理方面努力提升。而运营管理问题也是宝龙目前需要解决的问题。
潘滔坦言,目前宝龙“2015年开业100个项目”的目标在放缓,至于到2015年宝龙开业的项目将达到多少,潘滔仅笑称,“这要看老板的投资节奏了。”
不过其称,就目前宝龙持有的项目规模而言,已经算是国内第一梯队,约120-130万平,“前面就只有万达、华润,其他就没有了。”
事实上,除了宝龙城市广场以外,宝龙2011年也开业了两个酒店,且该两项目整体业务、销售额和利润都增长非常迅猛达到500%以上,至今已有三个星级酒店和两个商务型酒店在营业。
同时,宝龙另有四个百货店新开,目前的经营状况也较好。
人事的调整
值得一提的是,目前任职商业总经理的潘滔,是于去年11月才新加盟宝龙,而此前曾相继在万达、金地任职商业地产经理。
所谓“新官上任三把火”,潘滔对于宝龙2012年商业发展也有“一个目标”和“三项任务”。
其中,“一个目标”是在公司整体的经营情况下,提升商业价值,打造商业品牌,让宝龙商业管理运营团队能够成为中国真正的一流的商业运营团队。
“三项任务”第一则指,稳定目前所持有的宝龙城市广场项目的经营情况,包括商家经营量、月租费收缴率、出租率等。
第二,保证今年两个宝龙城市广场的开业。“从去年的工作表现来看和目前的团队专业水平来讲,保证这项任务问题不大。”第三,令已有的11个宝龙城市广场的整体的租金水平、经营资产价值得到进一步提升。
事实上,今年宝龙的调整,对潘滔而言,也是一个缓冲期。“今年开得不多,我的百分之八十的精力会放在把以前11个宝龙城市广场上,正好也给我一年的缓冲期,这恰恰也是个很好的机会。如果今年再开六个八个城市广场,我精力就顾不上。肯定不能顾得上经营问题。恰恰我认为运营管理问题是宝龙需要解决的一个问题。”
此外,宝龙去年多起的人事调整也备受市场关注。2011年10月,宝龙原首席财务官、公司秘书欧阳宝丰为寻求个人事业发展正式辞任,企业融资部主管兼投资者关系总监梁旭明则任命为公司新秘书。
而近期,在这个人事动荡的季节,亦有消息称,执行董事、副总裁刘晓兰已于2月20日晚向宝龙集团请辞,将辞去宝龙地产控股有限公司执行董事、副总裁职位,仍将留任宝龙独立董事。
许华芳就宝龙的人事变更一事也作出回应,其表示,公司的人员稳定性在行业内属较高水平,但可能在商业事业发展方面,人才竞争较为激烈。
“不夸张地讲,我前几天才听潘总说,他以前有一个员工,两年前来面试要求是20万薪酬,前几天来面试开80万薪酬。两年的时间,中国的商业地产增长很快,是完完全全不够人,所以可以理解,我们的经理去人家那里做老总,我们的老总去人家那里做总裁。”许华芳笑称。
但他亦指出,人事的调整,纯粹是一个市场竞争,与公司的经营状况没有什么关系。“我们都很赞成同事有更好的平台、更好的发展空间,这不一定是坏事。”据观点地产网梁嘉欣