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现场提问:今年前三个月的销售情况怎样?价格有没有下调的情况?你们怎么看今年全年平均售价和毛利率的走势?
丁向阳:今年一月份到二月份我们总的销售是10亿,从价格来说相较2011年合同均价8500元,今年前两个月应该说是有所下降的。当然,一个是因为市场发生了变化。第二个,我们在二、三线城市销售比例加大。
2012年,如果从整个区域结构、产品结构来看,我们觉得应该能够保持2011年的平均售价水平。
具体来讲,我们2011年的毛利率和2010年相比从48%降到了39.6%,我觉得在这两年的市场调控过程当中,毛利率的下降应该是整个行业普遍的趋势。但是,我们2011年40%的毛利率在行业中还是处于一个比较高的水平。
从毛利率来说,除了售价和市场的因素以外,我们还可以从成本方面去考虑。去年开始,公司进一步改善精细化管理,特别是产品的标准化,成本控制标准化,包括我们集中采购的策略和对一些费用方面的控制。
所以,公司在管理方面也会对我们的毛利率产生一定的影响,未来我们还是希望毛利率水平维持在40%左右的水平。
现场提问:今年有没有买地方面的策略安排?商业物业方面是否会加大比例?
丁向阳: 2012年我们在投资策略上主要是保持我们低成本高土地储备总量的情况下适度的考虑我们今年的投资机会,当然有几个原则。第一,现金流的原则,跟公司的财务表现相关。
第二,我们还有个投资策略是深耕城市,我们在12个城市有1790万平方米的土地储备,我们有19个项目在开发,在建的有400多万平方米,新开工是100万平方米。所以,在土地储备方面我们也会适度的考虑,采取稳健性的原则。
但是,我觉得2012年是公司持续发展、补充土地储备非常好的一个时机,这也是我们从上市之前,包括上市的这两三年来看,我们在土地储备方面的周期性考虑。因为,现在整个房地产形势受到宏观政策的影响,我们会继续观察,等待土地储备好的时间窗口,所以我们不会放弃这个考虑,但是也不会很激进。
另外,从商业物业的比例来说,我们目前有264万平方米的商业物业,80%都已经建成,20%在建或还在规划。在未来三四年时间要通过提升我们持有性物业的面积和它经营的效能,对我们公司经营收入方面能够有一个稳健的贡献。
所以,在比例上面我们在往这个方向在努力。当然,从商业发展规律来说,我们原来是优质高端住宅为主,我们有这样商业开发的计划,我们也通过这一两年在逐渐的实现这个目标。
而且,我们在今年二月底把原来商业运作的职能中心部门变成一个独立性的,由恒盛全资控股的商业管理公司,目的就是吸引更专业的商业业态管理团队,同时努力达成我们原来设定的目标。
所以,我相信在中国未来几年的发展一定会把我们所持有的260多万商业物业开发好,经营好。
程立雄:从拿地来说,目前我们暂时还没有这个计划,原因是我们今年要控制公司的资本支出。另外,要改善我们的债务结构。当然,如果说我们感觉市场形势有所好转,包括有一些好的机会也不排除拿地的可能,但目前我们没有新的拿地的具体计划。
这和我们去年一样,我们还是会保持我们更加多的灵活性,因为我们目前还有1800平方米的土地储备,足够支撑我们的发展需求。
现场提问:现在的调控政策是不会放松的,市场情况并不是很好,会不会考虑降价,以价换量的做法?
程立雄:关于会不会降价,我想从去年开始,我们一直讲公司会贴近市场,根据市场的情况来制定我们的销售价格。所以,今年我们还会采取这样一个措施,当然今年可能我们会采取更加灵活的选择。
因为,总体我们对今年的市场判断,调控也不会放松,从我们公司来说,我们目前也需要改善我们的债务结构问题,希望有更多的销售现金。所以,在价格方面我们会更加灵活。
现场提问:公司在降低负债率方面会不会有其他方面的考虑?现在公司有没有一些融资计划,目前大概融资成本是多少?
程立雄:关于负债率,2011年,公司累计实现境内外融资约人民币96亿元,资本负债比例去年年底维持在68%,在行业当中处在一个相对比较合理的水平。从我们2011年总体的融资成本来说,平均是在10%左右。2012年我们希望整体的融资成本还是能够维持去年的水平。
从融资计划来说,各种方式的融资渠道都在我们公司考虑的范围之内,主要是看市场确定融资方式,包括各个方面的要求,特别是成本能不能符合我们公司的要求。
我想大家可能更想了解的是我们海外融资市场的计划。作为我们公司来说,包括海外融资和境内的项目贷款、其他金融机构的合作都在我们公司的融资考虑范围之内,主要的还是成本和合作条件的问题。鉴于今年希望融资平均成本在10%,所以我们还是需要观察市场,目前还没有具体的计划。
现场提问:在刚刚结束的两会温总理说到一个房价合理回归的问题,那么恒盛对市场会有怎样具体的应对措施?
丁向阳:温总理的讲话对市场来说还是强调继续调控政策,不会放松。所以,从今年我们应对市场来说,针对2012年房地产商仍然会面临来自市场的严峻挑战。集团采取了下列措施来实现业务的稳步增长。
第一,市场策略。集团将贴近市场,继续实施灵活的销售和定价策略,加快现有的项目的销售和资金回笼。坚持深耕现有城市的发展策略,将资源向业绩出色的城市和项目倾斜,做大做强城市品牌。
第二,在投资策略方面继续坚持量入为出,稳健投资的策略。2012年将采取谨慎购地的策略,根据销售现金回笼情况和稳健的财务要求,在维持土地储备量合理的情况下,重点对个别城市的土地储备进行结构上的优化,实现集团土地总量和每个城市的土地资源可持续经营。
第三,经营策略。集团将坚持稳健经营的发展思路,以加快销售和现金回笼为中心来开展各项经营工作。同时,顺应市场的变化,建立有效的资本开支约束机制,适当减少新开工面积,严格控制资本性支出,确保集团安全与稳健经营。继续加强集团产品的标准化和成本标准化建设。去年我们总的开工量接近200万平方米,今年我们把开工量控制在100万平方米,这个目的是控制我们整个集团的资本开支。今年我们从资本性开支来说,土地款大概需要支出10亿,在工程款方面的支出是35亿。
第四,商业物业策略。集团将继续坚持一、二线城市核心区域商业地产的稳步发展,重点加强对已有商业项目的开发和运营管理,逐步提高经营性物业在集团营业收入中的比重。
第五,财务策略。集团将坚持稳健的财务政策,采取多渠道,多元化的融资方式,发挥境内境外两个融资平台的优势,保证业务快速发展的资金需求。同时,逐步降低短期负债的比重,优化债务结构,合理控制财务风险。为了应对市场我们还是要国内银行和金融机构继续保持良好和长期的合作关系。据观点地产网李琼皙陈泽佳