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近年来,随着城市经济的快速发展,天津的房地产市场也进入了发展的快车道。万达、华润、红星、保利、宝龙、中海等一座座综合体项目相继动工兴建,不仅让津城楼市的商业综合体区域分布更加广泛,而且使得楼市多种业态的发展更为均衡,促进了津城楼市的发展。
住宅市场 产品多元化品质不断升级
近年来,随着轨道交通的不断完善,盘桓多年的地段论已经被彻底打破,天津当前的住宅市场已进入一个产品多元化、板块多元化的空前发展时代。
从产品层面看,住宅仍是房地产市场的主角。“经过近30年的发展,天津的住宅产品已日臻成熟,与一线城市的住宅水准无大差别。”业内资深人士王建表示,“当前住宅市场包括住宅、别墅和公寓,其中住宅又可分为经济适用房、普通住宅、高端住宅。住宅产品的细分已经初露端倪,而且随着这种细分的不断成熟,一批质量好、品质高的高端精品项目也逐渐开始进入市场。”
事实上,经过几年的发展,天津房地产市场已经初步划分为保障性住房、刚需住房、改善型住房和高端房产几大部分。其中,限价商品房和经济适用房作为满足城市低收入人群的保障性住房,目前正在逐步加大力度。随着部分国有品牌企业的参与,使住宅的质量、功能和安全性有都得到了有效地保证。去年秋季房地产交易会上,18个项目、436万平方米、5.7万套保障性住房集中展示,成为房交会的一大亮点,企业的实力、产品的品质获得了消费者的充分认可,为中低收入人群提供了充足的选择。
普通住宅和高端住宅是近几年房地产市场发展最快的产品之一,在经历了地段阶段、概念阶段、单纯大盘阶段的优势营造阶段后,已逐渐形成区域环境建设、产品精雕细刻、物业尽善尽美、圈层细分明显的态势。尤其近两年,城市核心区高端产品不断涌现,人们对高端住宅的需求开始回归城市核心,中心城区迎来又一次开发热潮。改善型需求的人群未来面临市场供应相对充足的优质高档住宅产品,有广泛的选择余地。
公寓市场作为市场的补充,因不受限购影响,而且单位面积小、总价低、精装修到位,一度受到市场的热捧,近两年市场供应量急剧攀升。据悉,2011年底,经天津市政府批准,天津近期将不再审批新的居住型和混合型公寓建设项目,即通常所说的酒店式公寓。对已办理商品房销售许可手续,开发商须出具承诺,按确认后的房屋用途销售,并在《商品房买卖合同》中约定。
别墅产品近年来在津城得到了长足的发展。在天津房地产市场发展缓慢时期,别墅产品仅仅可称作是郊外的独体或连体建筑,如今的别墅,环境、管理、品质、配套均已全面提升。以华润、碧桂园、天山、万科等为代表的知名实力房企纷纷掘金别墅市场,从产品设计、园林规划、户型揣摩、周边配套等诸多方面将别墅的居住功能发挥到极致。如今的津城,无论是千万级城区高端别墅,还是百万级的叠拼、双拼,都拥有良好的销售前景。
商业市场 成交日渐活跃资本持续发力
商业地产,泛指以工、商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象,整合自然资源和社会资源、综合开发,集约化经营的新兴产业形式。随着调控政策效果的日渐明显,商业地产、产业地产似乎迎来了一个发展春天。
在历经了街铺、一站式商业体的开发模式后,单一的开发模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求,综合体建筑模式已成为当前最先进的地产开发模式。随着万达、仁恒、红星、鹏欣、大悦城等城市综合体的崛起和相继投入运营,天津已完成了单一地产开发模式向综合建筑体模式的悄然转变,“开发‘城市综合体’可以快速聚集大量资产;住宅、公寓部分及写字间部分出售变现,可为商业部分及酒店部分提供资金保障,使开发商可以通过开发‘城市综合体’获得商场及酒店的长期投资收益,是获得大量不动产的新方式。”南开大学经济学博士博士刘玉录在接受采访时曾表示。
目前,大连万达集团、宝龙集团、中粮集团、华润集团、嘉里集团均带着各自在其他城市成熟的开发经验,在天津陆续兴建综合体项目,其中万达和宝龙采取部分销售、部分持有,中粮则采取全部持有模式,城市综合体的开发不但是房地产产品的变革,更是资本实力的角逐,未来综合体的开发或将成为房地产行业企业再次重整洗牌的契机。
与商业地产相同,近年来,天津的写字楼市场也出现了蓬勃发展的态势。从2010年开始,写字楼的销售表现开始明显优于同期住宅的销售表现,住宅调控对资金的挤出效果十分明显,大量资金转吐写字楼市场。同时,天津作为未来北方的经济中心,国民经济的持续快速发展,为天津的商务地产提供了广阔的发展空间,在住宅市场调控的大背景下,2011年天津商务地产呈现出租售两旺的局面。据DTZ戴德梁行统计显示,2012年一季度,全市甲级写字楼的总存量为850633平方米。同时,受到搬迁租户的带动,甲级写字楼租金小幅上升,环比增长了1.35%。写字楼租金价格指数达到144.6,空置率环比下降0.66%,为19.02%。
业内人士表示,商务中心可以有效提升写字楼品质,集聚优质客户并对商务财政产生有利影响;响螺湾区域写字楼项目集中上市,造成了项目竞争激烈,未来消化需要经历时间考验,政府指导性政策将尤为重要;未来高端写字楼项目的入市,写字楼将分散于各区中。随着企业行业发展的要求,或将使得甲级写字楼客群有所改变。
业态均衡 市场理性回归发展稳步前行
纵观津城的楼市的发展可以看出,从市场需求角度讲,天津的房地产市场产品结构控制在合理范畴之内,为未来持续稳步良性发展提供了较大发展空间。预计天津在未来仍将保持快速发展的趋势,这将对房地产市场起到重要支撑作用。
业内人士表示,2012年在继续坚持调控成果的基础上,住宅市场将回归到一个合理水平,一些高品质、区域优势优越的优质住宅产品将会继续得到改善型人群和刚需人群的关注,获得相对满意的销售成绩,综合体项目、写字楼项目、工业地产项目或将异军突起,破解2012天津楼市销售困局。