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二手房方面,2012年4月天津市二手私产住宅共成交4336套,环比下降13.9%,同比上涨3.7%,成交面积33.7万平方米,环比下降12.1%,同比上涨4.9%,成交均价8588元/平方米,环比上涨2.0%,同比上涨5.9%。在春节后二手房成交量连续两个月出现大幅上涨之后,4月份成交总量同样出现回落。
天津我爱我家认为,今年春节后的首轮行情使得二手房业主对于未来价格看涨的信心逐渐增强,而购房者则对于房价的持续回归有所期待,因此在节后的首轮热销行情过后,客业双方的价格博弈持续升级,但是自去年开始形成的买方市场局面并未扭转,多数成交房源的价格并未出现止跌反涨的现象。来自我爱我家各门店的反映是,近期成交的二手买卖房源基本都是属于价格稳定或有小幅下滑的类型,其中降幅最高达10%左右。全市二手房的成交均价保持了一定幅度内的平稳波动。
降价仍是主流
对于4月份的成交环比回落,中原地产三级市场部高级区域总监朱庆江表示,一方面进入4月份后,价格变动相对平稳,降幅较3月份差距不大,另一方面政策维紧的呼声并未减弱,观望情绪续存。钟文辉也表达了相似的观点。“3月份开发商给出的优惠吸引一批刚需入市之后,4月份给出的优惠大都维持在其基础上,很少有进一步的降价举措,有的还出现优惠收窄情况,使得4月份成交环比3月有所下降。”钟文辉表示。
不过4月份的优惠收窄,很可能在5月份新盘、老盘集中放量的情况下有所改变。据了解,在5月新开盘的项目中,有36个项目明确表示会推出优惠活动,占所有新开盘总数的81%,而平均优惠幅度将达到7%左右。那些没有“老业主”降价阻力的新盘,很可能会给出明显低于周边房价的价格,以达到以价换量的目的。
支持降价持续的另一个要素,则是4月份再次回升的库存量。据中国指数研究院统计,截至4月30日天津新建住宅市场的可售量为131204套,环比增加4217套,环比涨幅为3.2%。由于4月住宅销售量有所回落,出清周期延长为29个月,再次回到今年2月底时的最高水平。随着5月份开盘量的大增,如果不能实现成交量的快速上升,天津楼市的库存压力将进一步增加。
值得注意的是,近期降价楼盘集中区域,已经显现出从滨海新区、环城四区、远郊区县等向市内六区扩散的趋势。如北宁湾给出9折优惠,泰达城河与海拿出部分大户型房源做团购,原价18000元/平方米,团购价只要1.1万元/平方米。市内六区项目价格开始下调的效果也相当明显,全市4大板块,只有市内六区4月份成交面积环比上涨,成交14.74万平方米,环比涨幅达到10.71%。而4月份天津销售金额前10名楼盘中,市内六区项目占了6个,分别是新汇华庭、仁恒海河广场、天津大都会、振业城中央、北宁湾和招商钻石山。市内六区4月份成交量在全市的占比也攀升至24.23%,比3月份上升了4.35%。
“价格依然是决定成交量的最终因素,在4月份进入销售常规周期下优惠幅度有所缩小,5月份新的推盘期到来,肯定会加大优惠促销的力度。”钟文辉对新金融记者表示。
刚需活跃市场
无论是开发商还是业内人士,依然认为当前房地产市场还是刚需主导下的买方市场。“对于开发商来说,最近开盘的楼盘,大多是2009年期间集中拿地的项目,上半年曾经将开盘日期一拖再拖,在半年业绩节点前的5月份,已到了不得不销售的情况。而买房人则大多还在坚持自己的心理价位,从最近卖得好的楼盘也能看出,都是低于周边多数项目,接近买房人心理价位的楼盘。”王晓鹏表示。
而新金融记者今年以来在对各楼盘的采访中也能明显感觉到刚需的力量。以婚房需求为主的首套房刚需和以小孩上学、照顾老人为主的改善性刚需成为推动楼市成交的最主要群体,几乎很少遇到以投资为目的的购房者。“希望房价能再降一点”成为记者在采访看房人时最常听到的一句话。也正是在这种心态指引下,每当有楼盘传出特价、团购的信息后,往往都会吸引大批刚需购房者前来,而最终能否大量成交,则要看最终特价、团购的力度和诚意。
“天津楼市刚需还是很充足的,他们对房价最为敏感,今后买卖双方还将在价格上不断博弈。”钟文辉表示,预计5月份在促销力度加大的前提下,成交量将环比4月份有所上升,成交面积预计将在80万平方米左右。
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