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二手房篇
房价降幅小难解观望情绪
从刚刚结束的“五一”假期期间来看,二手房交易并未出现集中成交的状况。情况与节前相比并无明显波动,总体呈现相对平稳态势,传统的“红五月”并未出现。
据记者从我爱我家、中原地产、链家地产等中介门了解,目前客户约看难度明显增加,大多数购房者交易意愿明显下降,抱有强烈的观望态度。以广开片区为例,许多购房者在咨询完房价和政策之后都表示暂时不买,在客户斟酌的同时,业主也不愿意以降价来确保尽快出手,客业双方陷入僵持阶段。我爱我家市场研究中心经理郭燕告诉记者,“目前来看,今年市场的‘红五月’在二手房市场表现并不明显,调控的深入和首贷利率的下调,加之房交会的不确定性,购房者还在期待房价的理性回归,观望情绪依然浓厚,且在未来短期内,预计这种情况或将持续一段时间”。
中原地产三级市场部高级区域总监朱庆江表示,在“五一”假期期间,很多一手房项目推出了新项目推出,同时伴有更多优惠,吸引了部分购房者。而二手房方面,由于价格表现相对平稳,一些房源的降价幅度也并不明显,因而不像新房市场那样更容易招揽看房者,成交方面与清明假期相比略逊一筹,成交虽有增量但成交周期长短不一,落定较快的客户仍然以刚性客户为主。
链家地产市场部经理李晓炜同时表示,随着节后“小阳春”渐行渐远,集中入市的刚性需求逐步释放,市场回归平稳发展,相信首套房贷利率的利好政策,会促使依旧处于观望状态的购房人群出手,但一部分刚需对于房价下行存有较大期待从而加长市场观望期限。
记者在走访中还了解到,很多购房者由购房意愿强烈回归进一步观望,是受到房交会预期的影响。通常每年的春季房交会于4月底或5月初举办,在房交会期间,大批新房项目会采取更有力度的打折促销活动,品牌中介也会分门别类的针对不同购房需求提供出经过筛选的优质房源,其中包括很多急售的低价房源。也因此,每年的房交会成为购房者集中选房的时机。由于今年天津春季房交会尚未透露具体信息,使得部分消费者仍在观望,一方面购房者期待开发商对新建商品房所采取的价格战进一步升级,另一方面购房者也期待二手房方面会有更多的利好措施及更大的优惠力度在房交会期间出现,因此也使得目前楼市的观望氛围较高。
五月二手房置业推荐
婚房刚性需求
热点片区推荐之一:河东区后广场
推荐理由:该片区小区环境普遍较好,地段好交通便利,周边配套设施成熟完善,有餐饮、超市、医院、学校、银行等,多为新建小区,房龄短,居住条件好。整体价格在14000至15000元/平方米之间,主要户型以两居为主,面积多在70至100平方米。
热点片区推荐之二:河西区越秀路
推荐理由:该片区40至60平方米的小户型集中,独单、偏单户型为主,区位优势明显,地处河西中心地段,交通方便,周边配套设施完善,超市、银行、医院、学校一应俱全,整体价格在16000至17000元/平方米。
推荐小区:珠海里、珠波里
三口之家改善需求
热点片区推荐之一:河北区金纬路
推荐理由:片区房屋以两室和三室为主,地段好交通便利,周边配套设施完善,餐饮、超市、银行能充分满足购房者的要求,小区环境优美,良好的物业管理,整体价格在14000至16000元/平方米之间。
推荐小区:金辉家园、金狮家园
热点片区推荐之二:红桥区芥园道
推荐理由:片区房龄短,多条公交线路通过,靠近西北角地铁站交通枢纽,紧邻水游城商业片区,周边有医院、大型超市以及各大银行,从幼儿园、小学到中学,人文学术氛围浓厚。整个区域小区以H户型和双阳户型为主,整体价格在17000至18000元/平方米,对房屋面积要求比较大的可以选择紫芥园,价格在19000元/平方米左右,如果选择一些中等户型,推荐先春园和水西园,价格在17000至18000元/平方米左右,如果想要选择高层,推荐万华里和睦华里,价格在18000元/平方米左右。
推荐小区:紫芥园、先春园、万华里
升级置业高端需求
热点片区推荐之一:南开区鼓楼
推荐理由:鼓楼片区区位优势明显,各个小区都有着极高的出房率,小区环境优美,物业管理到位,隶属于学片区,居住人群多是一些高素质白领,周边各种配套设施齐全,临近多出大中型商圈,靠近西北角、西南角地铁枢纽,多条公交线路经过。该区域房源中小户型比较集中,也不乏百平米以上的大户型,成交价格多在19000至20000元/平方米之间。想要选择小户型推荐龙亭家园、尚佳新苑,价格在19000元/平方米左右,如要选择较大户型,推荐静德花园及富力城小区,价格在20000元/平方米左右。
推荐小区:龙亭家园、静德花园、富力城
热点片区推荐之二:河西区梅江
推荐理由:梅江生态宜居板块新房较多,多为两居或三居的大户型,只有少部分小区有大独单,临近梅江公园,环境优美,升值潜力大,整体价格在16000至18000元/平方米左右。
推荐小区:海逸长洲、梅江欣水园、富力津门湖
单身贵族置业需求
热点片区推荐之一:河西区下瓦房
推荐理由:该片区临近下瓦房地铁站,多条公交路线通过,出行方便,处于红桥中心区,商业网点遍布,综合市场、医院、学校等周边设施完善,整体价格在15000至17000元/平方米,两居室主力户型。
推荐小区:龙都花园、恒华公寓
热点片区推荐之二:和平区南市
推荐理由:该片区地处繁华地段,生活设施齐全,学校、医院等,周边商业圈繁华,配套完善房龄短,均以大户型为主,整体价格在19000至21000元/平方米之间,大两室户型居多。
推荐小区:新世界花园、金茂广场
专家建议综合考量房源
春节后刚需入市的行情使得部分中小户型房源畅销,进而提升了二手房业主对于价格的心理预期,尤其部分不急于出手的业主保持着观望的心态,议价空间随之缩小。然而在调控日益深入的情况下,购房者对于房价下行的期待更加强烈,买卖双方的心理拉锯战仍在持续,部分结婚、拆迁等迫切型的刚性需求在此时出手购房,而绝大多数购房者则仍处于观望,这使得整个二手房销售市场进入一个价格博弈期,成交周期的延长也使得成交量有所下滑。
我爱我家市场研究中心建议:购房者在当期的市场环境下,更加需要结合需求、购买力及房源等三个方面进行综合考量:首先,在对未来房价抱有不确定的背景下,买房首先要考虑自身的居住需求,如结婚购房、拆迁购房等不得不选择此时出手;其次,充分衡量购买力,当前市场中不同类型的房源其价格降幅不一,但是需要充分结合首付比例、可承受的月供压力等确定总房款,而非根据降幅大小选择区域;第三,多方面考虑房屋所在社区、片区内的配套是否完善,例如交通优势等,便于日后的生活及出行。除了以上三方面最重要的因素以外,在多个片区中则需要衡量片区目前的规划、未来的发展方向、是否具有一定的升值潜力等,从而选择一套既利于居住又保值增值的房屋。