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此外,今年一季度市场逐渐复苏,4月承继3月的态势,成交量继续上升,扭转了自去年7月新政以来成交一路直线下滑的局面,二手成交量重新超过一手住宅,占据全市成交的绝对多数,但从历史数据来看,成交还处于低位。在一手开发商加大优惠策略的情况下,如果政策再收紧,后市将不容乐观。未来成交量会继续上升,但大幅上升的几率较低。
价格方面,从3月指数上涨以来,4月的价格继续上涨,但涨幅相较于前一个月有明显的收窄,全市六区也一改齐涨的趋势,部分区域整体价格出现下调。目前由于刚需持续释放,一手住宅降价成大势所趋,部分业主对后市不乐观,主动调低了放盘价。结构性影响仍是主导二手住宅价格总体走势主要因素,未来二手住宅价格仍将在底部震荡。
□置业观
南山置业,西丽和南头有笋盘
美联物业全国研究中心主任徐枫:
南山置业的一大特点就是这里有纯粹的都市豪宅,从区位来看,在红树林、后海、华侨城、蛇口等片区,都有包括分层豪宅和别墅的豪宅产品供应,其中分层豪宅、即高层平层大户或复式产品一般都在1000万元以上,而南山的别墅则一般比较老。目前南山市场的特点就是高端物业放盘增加,对于购房者而言可选择的产品增多。
在南山的豪宅中,西丽主要是山庄类的产品,拥有绝佳的山、水等资源,比较类似福田的银湖片区,目前市场交易也比较多;而华侨城和红树林主要是分层豪宅,主要都是二手房在售卖,起价都在1000万以上;而后海的豪宅依托海景,目前还有很多一手的物业在供应;蛇口的豪宅则以酒店式公寓和高层为主,蛇口板块未来将被打造为多元化的国际社区,目标客户群也主要是外国人,这一片区目前买卖交易不多,但租赁成交较多,租赁对象主要也是外国人。
此外,科技园南片区目前价位较高,这个价格主要是由于前几年新建楼盘的入市和投资客比较多造成的,意味着这一片区适宜投资,因为该片区接手的也比较多。
而在普通住宅方面,南山目前成交的普通住宅在200万—300万元价格区间的比较多,200万元总价的物业在太古城、厚德品园、惠中名苑、中海深圳湾畔等小区都可以找得到。从微观上看,南山笋盘的集中地主要是在西丽和南头,包括西海明珠、荟芳园、桃苑公寓等最近都有录得成交,但比如南头,有很多的士司机和巴士司机住在这一片区,价格比较笋的同时这一片区的居住人群也比较杂乱。
未来南山的商务气氛会逐渐浓郁,有超过罗湖甚至福田的趋势。各区域也有各自不同的发展前景,比如西丽有大学城板块,科技园则是看好大冲改造,按照规划,华润将在大冲建设万象城和写字楼等商业配套;而蛇口则主要是招商局打造的海上世界,此外还有前海的高规划、高定位已不需赘述,整体看南山未来发展后劲十足。
至于入市时机。我们注意到,从历史看任何调控都不能长期的按住市场,限购过后市场的成交量依然会回升,并且房价的大跌一定是跟经济发展正相关。目前深圳市场的现状是成交低迷,二手房成交量有略微反弹,但一手房的成交还在走低。
购买时机我们要注意到,第一是投资的杠杆效应已不明显,但对于首置三成首付的客户依然还有可用,再者目前银行房贷的基准利率有可能适当下调,2012年货币政策仍然会定向宽松,还有房产仍然是主要的投资资产。
所以,我们对于2012年深圳住宅市场的展望是价跌量升,现在基本已经到了底部。
新手投资写字楼要尽量选择一手
港置地产工商铺部区域副总经理李政江:
商圈商铺投资要点,一是看商圈的成熟度;二看现有商圈的租金和售价;三要选择“角”与“边”上的铺位,正所谓的“金角银边草肚皮”,客户都是从街角进入,客流量到中间最少;四是商圈商业业态组合的水平;五是商圈人流量与消费者结构水平。最后就是选择高规划的商铺。
如何判断是否是高规格的商铺?一是看其有没有上下水的功能;再者底层商铺的层高是否能达到4—5米,而对于社区商铺,是否高标准就要看其能不能做餐饮,因为社区商业成熟首先是餐饮。
对于商铺投资,如果资金雄厚的客户,建议购买后海的一手商铺和有租约的商铺,而二手商铺则选择关内的商铺;如果考虑升值空间而不是短期内的租金回报等,则可以考虑龙岗和宝安一线的商铺。
而在写字楼方面,要投资除了要精确计划进入时机外,投资写字楼要尽量选择写字楼集中的区域,同时对于新手来说,要尽量选择“一手”或者比较新的写字楼。一手的写字楼我首选的依然是中心区,三大中心区中只有福田中心区各项配套是非常成熟的。而二手写字楼,要看考虑投机还是投资,目前这个市场投机基本很难,而长期投资的话三大中心区都可,首选福田,其次是南山海岸城附近。而追求租金的稳定回报则是罗湖,一方面购买那里的资金规模不需要太大;另一方面罗湖写字楼的租金回报最高,部分可达6.5%—7%,很多甚至可以租抵供。
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