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楼市大格局并未出现逆转
【分析】
“红五月”全国楼市成交量暴涨,“日光盘”、“排队购房”、“开发商抢地”等现象重出江湖的消息也开始见诸报端。加上宏观经济数据的不乐观,导致楼市调控继续松绑之说甚嚣尘上,甚至有二套房贷也将松绑的预测。
在央行宣布降息之后,一夜之间,中国房地产市场的走势似乎更是要回到恐怖的2009年。面对这样的市场预期,案例中小马和陈小姐那样依旧在挑挑拣拣,尚未来得及的不少刚需都开始考虑加入“恐慌性购房”大军。但这些坊间传言的真实性其实也引发了不少质疑。
以广州海珠区某“日光盘”为例,自其4月开盘后网上对其“日光”的描述便爆炸式地出现。但查看广州市房管局监控数据发现,该盘在2011年10月36日拿到139套房源的预售许可证,开盘日期为今年4月29日,然而开盘近两月后的6月12日,项目完成网签和认购的套数合计为仅55套,未售总套数仍有134套。
有业内人士指出,“日光盘”名不副实并不是偶发的。据调查,还有另外一个大楼盘也是采取了这种营销措施,多数号称“日光”的楼盘均有不同程度的掺水。业内专家均表示,对传言深圳、南京、杭州、上海等地的“千人购房”、“漏夜排队”现象其实不必过度解读。
“在限购政策尚未取消、新房库存依然庞大的大背景下,楼市出现报复性反弹的担忧基本可以排除。”有业内人士称,5月成交量上涨主要是因为开发商果断降价跑量从而带动成交,这些楼市最火爆时期才会有的景观则不排除只是开发商自演自导的假象。
有业内人士指出,细究5月份的数据,跟2009年有着截然不同的本质。今年楼市成交量大幅反弹的同时,楼价还略微下滑,说明“红5月”依然是刚需释放下的效应,而不是来自追涨杀跌投资者的入市支撑,楼市根本格局并未出现逆转。
以广州为例,今年1-5月份,广州一手商品住宅成交量只有228.28万平方米,比去年同期减少了8%,“红五月”尚未能完全填补此前成交低迷之缺。而尽管有降息及利率优惠利好,但6月7日-6月13日广州楼市依然出现量价齐跌的现象,网签套数、面积、均价分别环比下跌4%、14%和11%。
实际上,就连从“千人购房潮”获益的开发商内部不认同“房价全面反转”的也大有人在。据媒体报道,爆出抢购消息的南京江宁百家湖某开发商营销负责人就坦言,从目前部分涨价的楼盘来看,多半也是前期低开、或是已经下跌过的项目。
该负责人认为,以当前楼市的状况看,决定房价反转有两个前提,一是“限购令”取消,吸引投机性需求再度入市;二是房子供不应求。从最近央行特别说明所谓“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”纯属媒体曲解就能看出,中央对房地产调控的态度仍然十分谨慎,政策面并没有根本性放宽的意图。
降价大趋势不会改变
【预测】
6月7日,中国人民银行决定,自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。同策咨询研究中心总监张宏伟分析,央行急“降息”主要缘于5月份乃至第二季度宏观经济数据不乐观。具体到楼市,“降息”的作用却比较间接。“对于房企来讲,整体资金面紧张的局面不可能改变,不过资金面走向宽松的预期有可能会促使开发企业继续博弈市场,以赢得后期政策面对于房地产开发行业的宽松。”
在张宏伟看来,“降息”之后2.0版“四万亿”对于房地产市场的作用到底如何,关键还是要看这些资金的具体流向。如果流向控制好,没有进入到房地产行业,那么,就对房地产行业不会有太大的影响。反之,如果这些资金的投资流向间接性流入到房地产行业,则有可能是另外一回事。
对于购房者而言,张宏伟认为在“刺激刚需”首套房入市的政策背景下,首套房置业者应该还会继续在这个阶段入市。不过由于“降息”隔年调整的游戏规则,购房者真正节省购房预算是从2013年开始。
张宏伟表示,“降息”后与年内两次“降准”形成市场叠加效应,为楼市“差别化”信贷政策出台及执行创造了市场条件。在刚刚过去的5月,“降准”促使整个楼市成交量的“红五月”出现。
“在当前及未来6-8月传统的市场淡季时段,整体楼市按照经验来说应该是维持淡市的状态。”张宏伟说,但考虑到“降息”和“降准”的叠加效应,以及开发企业在资金面压力下加大市场供应与价格调[最新消息价格户型点评]整,会促使后市成交量保持一定的水平,不会出现大幅下滑的趋势。而从短期市场趋势来看,上海等地楼市库存仍在高位,15个月以上的去化周期仍然是房价继续保持下跌的信号。“尽管个案房价降幅有收窄迹象,但降价的大趋势短期内改变不了。”记者牛思远