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中国延安干部学院副研究员黄先禄对本报记者说,商品房预售制度不仅可缓解开发商的资金压力,也有利于房地产定价机制的合理形成,开发商利用时间差,让房产价格从期房到现房逐步提升,最后见底。但期房相比现房,对购房者而言也有很多弊端和风险,比如广告宣传夸张、房屋质量达不到预期目标、存在交接纠纷等。
黄先禄认为,随着城镇化步伐的加快,房地产刚性需求不断提升。现在房价虚高并非房源不足,而是有效需求供应不足,特别是工薪阶层住房有困难。他建议,一些单位可对旧住房或办公楼进行拆建,提高容积率,向空中要面积,缓解社会住房压力。通过单位福利建房,既可解决土地资源供应有限问题,又可解决员工住宿问题。
预售款约占开发资金三成
专家分析,目前取消预售制的可能性不大。目前楼市最大的问题是存量房源过多,而不是在建量过多,取消预售制只会使房价再现暴涨。同时,如果禁止预售,开发商的资金压力将明显增加,除少数国企和大型房企外,很多企业可能面临被兼并或倒闭的风险。对此观点,一些接受记者采访的开发商也赞同。
河北浙江商会旗下有不少房地产开发项目。该商会秘书长陈千朗向记者表示,期房毕竟有风险,取消商品房预售制度,建好后再卖,把期房改为现房,对整个行业来说可能更加规范,对消费者来说更加可靠安全,有利于更好地保护消费者权益,这是一个好的方向。对开发企业而言,这虽然不是致命性因素,但影响很大,会制约一部分诚信开发商的发展,在资金方面回笼更慢,预售制度本身是对地产商的一种扶持。陈千朗说,目前预售款、定金几乎占开发资金三成左右。
“我认为目前取消这个制度还为时过早,还需要一个过程,很多开发商资金还不充裕,不具备全部售现房的能力,一下子取消,可能会导致一些房地产在建项目停建,烂尾楼将增加。同时,对小地产商会有很大冲击,企业的资金链更加紧张,最终极有可能导致一部分企业淘汰出局。”陈千朗向记者这样描述。
一位在江苏淮阴开发房地产的温州老板陈先生告诉记者,“去年听说广州想取消商品房预售制度,最近听说北京要取消预售制度,搞不清到底要不要取消,现在很多政策我们都弄不清,也摸不透,只能走一步看一步。现在国家对房地产调控这么严厉,各地都在实施限购令,再加上银行银根紧缩,企业周转资金紧张,房地产本身就不景气,如果再取消预售制度,估计有很多地产企业要倒掉。”当记者问他企业周转资金是否有困难时,陈先生语气显得有些低沉:“资金是有些困难,没办法,只能慢慢熬,慢慢周转。现在几乎所有开发商资金都紧张。”