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现场提问:今年七月份完成的合约销售大概是67亿,下半年入帐大概有多少?目标数字会维持在130亿水平吗?为什么七月份比六月份销售下降了百分之十几?
程立雄:全年的目标还是维持130亿。到目前为止,公司已经销售没有入帐的金额是130亿,其中大部分都会在今年下半年入帐。
另外,七月份比六月份销售额有所下降,原因是七月份以后销售进入到淡季,包括八月份。从我们公司的销售策略来说,在销售淡季的推盘量也会相应的做一些调整。
现场提问:你们上半年净利润率大概是多少?观察发现,上半年公司项目毛利增加了,但是毛利率跌了,而下半年你们的项目可能比较小,毛利率大概会维持在什么水平?
姜永进:我们今年上半年净利润率是12%,毛利率是41.2%,比我们去年同期降了8.3%。总体来说,在40%的毛利率水平还是比较满意的,因为整个行业的毛利是呈现下降的趋势,现在已经公布业绩的,毛利率在40%的不是很多。
此外,我们上半年尚海湾这个项目毛利率比较高,所以它在整个营业额中所占的比例是下降的,去年大概是50%,今年大概42%。所以主要还是结构的问题。我相信全年的毛利率还能够维持在40%水平以上,长期来讲应该是在30%到40%之间,因为整个行业是这样的一个趋势。
现场提问:为什么你们那么有信心完成130亿的全年目标?你们下半年有20个项目,平均售价会不会有下降的空间,幅度大概会是多少?刚才说没有进一步的买地计划,但是你们非上海区域占比越来越多,刚才提到上海的毛利率比较高,预计未来的毛利率会进一步下降吗?
丁向阳:为什么说有信心,我们刚才说了有20个项目,150万平方米,均价是8000多元,这些项目都已经进入可售阶段。
去年也是8月份开中期业绩推介会的时候,中央宏观调控对内地的房地产市场带来的影响是一年到一年半,现在8月份是一年,到明年3月份是一年半。当时我没有讲具体的原因,大家可能也猜得到,类似中国政府的换届,以及中央政府对前段时间的限购和限贷政策,对调控效果造成了实际的影响,这里有一个政策滞后的过程。
所以,从二季度能够看到房地产市场交易量有一点上升,但是大家不愿意看到价格过快反弹,所以价格是在降中求稳。这样,这个市场从交易的角度来说已经到了一个非常低的水平,随着刚需的满足,以及政府对刚需的支持,房地产的销售会反弹。
第二,我们已经有150万平方米的开发量,同时有8000的均价支持。另外,我们应对这样一个市场变化采取的是比较灵活,快速反应的销售定价策略。我们这些楼盘销售的价格已经比较接近市场的价格,而且是非常合理的状态。
所以,如果有150万平方米的推盘量,同时我们根据不同项目所在区域的市场特点制订灵活的销售策略,达到65%以上的去化率还是有信心完成的。
另外,我们非上海区域土地储备比例在增加,上海的比例会下降,这也是我们在两三年前对中国房地产市场的判断。在二、三线城市进行布局,而且当时我们也觉得恒盛不完全依靠一个区域,同时更不能依靠一个项目,比如说上海和上海湾。
但是,在这个过程中我们也会感觉到我们的毛利率在比较高的水平阶段随着时间的推移也会稍微下降一些,在后续的两三年时间里面大概会降一些。
但是,在这个过程中,我们还会维持比较高的毛利率水平,以及谨慎拿地的策略。根据以往拿地的经验尽量拿一些高毛利率的项目,比如说一些一线城市,或者我们项目已经存在的城市,所以我们提出深耕城市。
可以通过降低管理成本,通过对市场的了解,开发更加符合市场的产品,提升我们的毛利。所以,我们现在也不父亲任何一个我们已经浸入13个城市的任何拿地机会,我们会考虑公司的现金流和资金安全,以及在合理范围内决定拿地的机会。
现场提问:你们刚才提到未来可能会集中开发一些毛利比较高的项目在一线城市,是不是代表你们未来会减少在二、三线城市的投资。但是,中央调控在一线城市调控力度比较大,不担心销售的情况吗?
丁向阳:因为我们是一个中高端的房地产开发商,但是也要根据政策的变化和市场的需要发展,围绕毛利率的角度来说,无论政策怎么调整,它都是周期性的,一线城市一定是毛利率非常高的项目。
我们现在可以看到很多开发商去了三线城市,或者原来就是从三线城市开始做的,在刚性需求得到满足,得到政府支持的时候,它的开盘量和销售金额比较大。但是,从毛利率的角度来说,一线城市和二线城市会比较高。
但是,我们为什么要去布局二、三线城市,我们中国内地房地产市场不是全部集中在一线城市。因为,40%的城市化还达到发达国家的城市化率水平,所以一定会产生三线城市的布局。
三线城市也不是说毛利率一定会低,我们就不考虑这些项目。在具体看项目的时候还会根据项目所处的地段,项目所处的区域,以及挂牌竞争的激烈程度,以及推地的时间等因素考虑这个项目的毛利率是怎样的。
所以,从恒盛谨慎投资的角度来说,我们会关注一线城市,但是更多是从毛利率的角度来看。但是,随着挂牌拿地的形式,以及我们取得土地方式更多从挂牌中获得,实际上毛利率无论在一、二、三线都有所下降。所以,整个行业的水平到最后就是在30%左右。但是,在这个过程中都会尽量考虑毛利率高的一些项目。
现场提问:关于张总上次被SEC质疑,请问这件事对公司有没有什么影响?主席会不会因为这件事辞职?
丁向阳:公司在7月30号已经做了一个公告,媒体上的报道也是张总个人的行为,跟公司没有关系。当然,媒体朋友也会非常关心SEC对张总的质疑,对恒盛的运营和发展有没有什么影响。
第一,恒盛通过十几年的发展,无论是上市之前还是上市之后都形成了自身发展的策略和经营的特点。尤其是在上市以后,我觉得公司管理目标和策略的发展都是通过董事会形成年度的计划,包括长期的发展战略,然后由我们专业管理团队严格执行这样一个策略。所以,在过去两三年里面,大家都会从恒盛作为一个上市公司的表现中看到。
张总作为一个大股东,在董事会中所起的作用,我想通过我们半年中期业绩披露和年报的披露中都会看到主要还是寄托在我们这个专业的管理层身上。
最近的公司运营,包括债务结构的调整,我们都在按照计划有条不紊的推进。无论是国内的银行,包括同行业对恒盛运营都表示支持。我们也在不断按照董事会所制订的目标加快我们的库存去化,以及资金的快速回笼,还有融资手段和融资产品方面的优化,改善公司的债务结构。所以,从公司的角度来说应该没有什么受到什么影响。
而关于辞职问题,是张总个人的事情,跟上市公司没有关系,而且这个公司是由董事会集体决策,由管理层管理,所以对公司没有什么影响。
至于你刚才说的责任的问题,整个事件和SEC的指控都在程序之中。所以,我们不会做更多的评论。据观点地产网见习编辑李琼皙