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投资商业地产撑破资金链?
成立于2000年的嘉粤集团,在湛江经营12载,被誉为当地行业龙头。21世纪网从嘉粤集团官方网站获悉,集团旗下主营15处楼盘、2处商业地产、1处酒店和1家物业公司,集团每年纳税达2300万元,是湛江的纳税大户。
为何这一行业龙头会倒在2012年的末尾?有地产人士认为,主要原因是自有资金不足以支撑贷款风险,资金链一旦破裂就难逃破产命运。
关于嘉粤集团的欠债,“牛刀”曝出其欠债达到60亿,其中私人高息贷款20亿元,对于这一传闻,21世纪网致电嘉粤集团总经办求证,截至12月21日下午4时,嘉粤集团未对此作出回应。
据嘉粤集团官方网站介绍,公司注册资本5000万元,下设16家子公司,资产逾20亿元。根据破产程序,嘉粤集团资不抵债进入重整申请,欠款应在20亿以上。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫对21世纪网表示,“嘉粤(濒临)破产的根源是开发商过于深入商业地产与销售资金回收缓慢导致的结果,而导火线就是民间贷款,高利息与商业地产项目投资超过开发商的承担能力,招来破产恶果。”
嘉粤集团方面介绍,目前旗下商业地产共有2处,分别为汇智广场和蓝湾广场,均位于湛江市和吴川市的黄金地段。其中,蓝湾广场所在的汇景蓝湾项目,总用地面积3.4万平方米,建筑面积33万平方米,广场占地面积1万平方米。
据湛江房地产门户网站购房网披露,汇景蓝湾地块由嘉粤集团以1亿元高价竞得,并计划投资8亿元在区内建设10幢32至33层的住宅楼,同时兴建大型广场、商场等设施。以总投资9亿除以建筑面积框算,该项目的成本约计每平米2727元。
12月21日,21世纪网致电汇景蓝湾售楼处,据置业顾问介绍,汇景蓝湾于2011年12月圣诞节开盘,起步价为每平米2580元,均价约每平米3500元,户型面积61-170平米不等。与每平米2727元的成本价相比,该项目几乎是“贴本”销售。但该置业顾问称,目前“仍有100余套未售出。”
链家地产分析师常清对21世纪网表示,仅看楼面价和销售价格,项目利润空间不大。而对于房地产商来说,一个项目的资金还没完全收回,就投入下一个项目,风险较大。
一位接近嘉粤集团的消息人士透露,公司的资金链的确出了问题,目前正在重整,有的项目工程暂停。
“资金链破裂和企业的经营策略有关系,该公司只适合住宅滚动开发,不适合商业地产开发,原因是其自有资金比例过低,企业资金实力很薄弱很有限,一旦开发大型项目资金容易断裂,因为没有更多的自有资金去补血。”谢逸枫并不看好嘉粤集团的商业地产开发,他认为,湛江作为四线城市,购买力并不旺盛,商业项目开发成本过高,资金回笼时间过长。
谢逸枫还指出,企业补血的最快来源主要来自于银行和民间贷款,一旦销售资金回笼不足,资金链容易破裂。该企业前期积累的资金主要是来自卖住宅,当这部分资金去偿还银行跟民间借贷高息时,企业资金储备风险较高,市场抵抗能力差。
资金链紧张已是湛江市房地产行业面临的问题。
根据湛江市房地产行业协会统计,湛江市2012年上半年房地产开发到位资金同比下降15.3%,为2008年金融危机以来首次下降。其中,国内贷款同比增长1.7%,自筹资金同比增长13.5%,其他资金同比下降40.9%。(21世纪网张佳刘怡zhangjiacd@163.com)