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主持人:谢谢刘总的精彩发言,在北方网我们也有三档非常好看的视频的地产类的节目,在过去的一年中,我作为主持人也主持过《购房精英谈》、《购房帮课堂》等,帮助大家了解天津地产的一些行情,过去一年中和地产专家聊过地产的问题,年初的时候还和地产专家聊,过去是冰点金九银十没有出现所谓的金九银十,为什么年末房子会卖得比较好。今天请到了地产界的业内人士,听听他们的观点。有请创致地产的总经理刘志伟先生,有请刘总。
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天津创致地产总经理刘志伟先生
刘志伟: 2012年楼市经历了冰火两重天
各位到场的嘉宾、各位业界的同仁、各位北方网的朋友和星际传媒的朋友大家下午好!
非常感谢北方网提供了这么一个机会在2013年初让房地产行业和相关行业共聚一堂,为2012年进行回顾和2013年的展望,作为代理行业去年特别的一年,楼市经历了冰火两重天的一年。刚才刘总讲今年没有什么惊喜,我也一点不同的看法,还是有一点惊喜,年中的时候有一点个体的小爆发,最终的年终是翘尾的现象,大部分的项目都有一些具体的好转。大部分的项目都有所好转,对整个行业的从业人员来讲是比较激荡的过程,从年初到年末是非常短的过程,作为业内人士感受非常深,也有很多话要说,我先抛砖引玉说一下自己的感受。
2012年总结了两个关键词,一个是比较纠结,在2010年开始的宏观调控政策,比较具体的是2010年开始于2011、2012年没有太大的变化,持续了两年,一度使房地产市场门厅冷落,房价上涨的态势得到了遏制,2012年2月3月份是市场行情最低的阶段,也是全年最好的买入点,各位不是房地产从业人员包括大学生代表,去年的最低点,包括后来两三年的最低点都没有了。在那个阶段买房子,无论是买哪个基本上都是最合适的价格,那个阶段属于一般性的买点,在5、6月份再到现在,已经进入了一个个别性的买点,针对个别项目有一些急需放量的特殊优惠,一般性的买点已经过去了,股票上讲平台期过去了,现在开始抬头,抬头期可以对个体进行关注,对于大体来讲不希望买到底上也不希望买到顶上,大家不要想买到最低点,那个机会确实已经过去了。
之后在5月份刚需楼盘放量,部分楼市核心楼盘下降,比较明显的是,2012年上半年中央督导组进行调研,很多人认为新的政策要出来,实际上一直等到10月份到现在也没出来,后来全国就迎来了一个小的翘尾,有关部门在政策调控上比较纠结或者说效应没有这么强。
第二个纠结是业内的纠结或者是开发商的纠结,很多从事销售的开发商朋友肯定遇到了一个情况到了7、8月份的时候半年的指标一半都没有完成,全年的指标不要说一半了,1/3、1/4都没有完成,非常难受,有调整任务的公司,有不少的公司调整了任务,不调整的公司也是等着不能完成了。买房人整个是持币观望,导致了企业不得不降价促销,一些企业下降了六折、七折,包括二手房市场也出现了观价潮,是房地产市场冷暖比较明显的指标。蕴含着2012年最终翘尾的原因是刚需楼盘促销降价,只要是价格合适的都取得了非常好的业绩,作为整个房地产行业在漆黑的夜里点点火光,在降与不降的期待中,都希望金九银十有一个很火爆的场面,但结果比较失望。市场在刚性需求中只不过是寻求一个亮点,城镇化首先得房地产化,或者说房地产是城镇化里不可缺少的一部分,刚需来讲,城镇化的政策还没有落实或者说是没有具体化,刚需来讲城镇化指向什么不重要,只是需要一个政策的庇佑,我们是以热销收场,是非常好的结局。
第二个词是分化,客群的分化,政府的调控如果说有不尽如人意的地方,是最终的销售结果没有控制住,但达到了预想的一部分的效果,投资、投机减少了特别多,从2012年所有火爆的销售中发力最大的都是刚需的客群。我们又分为了几种,一个是初置的刚需,一个是改善的刚需,一部分是品质的改善。刚需品质改善也有刚需的成份,当一个人的收入和支付的能力到达了品质改善的程度,那个时候他的购买本身就有刚需的成份。所以我不太赞同有一些刚需改善或者是投资的说法,当你到了这个程度有这个资本也愿意享受这个东西就是刚需,比如你有小孩,有两室,但父母要陪你住,两室要变三室,这也是刚需的改善。这里面以中短期收益为目的的投资确实减少了。
比较典型的是天津市各个离城的区域,投资的成本更大。包括团泊湖片区、中新生态城或北方片区,投资是买看得见的未来,由于蓝印政策,其他的项目压力都非常大。这两个关键词是我对2012年的理解。
展望2013年,所有的感受和理解也应该来自2012年,整个的2012年应该发生的,对2013年有启迪的都应该发生,证明了房地产力量历次调控都是政策下来市场受影响,业内大打各种擦边球来抵消政策,但是2010年政策下来用行政的手段把打擦边球的机会封闭了。从2010年到2012年房地产商就一个词等待,地方政府也没有释放出缓解压力的政策。最终在2012年展现了房地产本身存在的价值,所以对2013年展望的关键词是信心,我们找到了自身的信心,找到了发展的力量,都是在信心的基础上,对于具体的产品类似和区域,里面有分化的内容和需求,我们建立了这个信心。
最后简单说一下对于2013年的希望,希望新一届政府的2013年理清房地产市场的思路,整个行业在2013年欣欣向荣,包括相关行业的从业人员可以做得顺心。二是希望可以有更多的机会和各位交流,最后祝大家万事顺利。