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慢周转之觞
合生创展十年来业绩的徘徊不前,令人扼腕唏嘘。而令合生无惧外界眼光、依然前行的动力便是高利润率模式。上市房企无限追求利润本无可厚非,但像合生这样,不惜牺牲规模增长的唯利是图让人难以理解。
2012年年报显示,年内,合生创展的土地储备达3324万平方米,新增土地储备124万平方米,但其已交付的总建筑面积仅为51.28万平方米。在去年,合生去化率不到30%,账面上的可售资源一度达到630亿港元。2013年合生可售货量依然高达450-500亿元。
与此同时,公司去年合约销售均价不降反升,升14%至每平方米17259元,远高于同行平均水平。张懿在业绩会上表示,合生20年发展当中从来不提降价,从来没有听说合生会降低楼盘价格。
合生囤积货源、不降价,客观上导致存货量进一步增加,形成恶性循环,但主观上其是在效仿长江实业等港企的“高溢价、多囤地、慢周转”模式。张懿曾对这一做法的阐释是:未来地价上涨的幅度远远大于房价,规模扩张必将带来堆积如山的存货和借贷,高周转之下土地储备的重置成本将持续高于企业的利润积累。
但时过境迁。随着融资环境的改变,地价和房价增幅已经低于持有土地所需支付的资金成本。中房信研究中心副总经理孟音认为,土地资源是合生的核心,但是核心能走多远还是未知数。
即使被合生一直顶礼膜拜的港企,在内地发展也颇为不顺,甚至时常被曝光经年囤地的丑闻。相较之下,内地开发商绿城、融创则是一边走高端精品路线,一边坚持高周转,调控之下实现自救和逆袭。
在常年存货高企、销售速度缓慢的情况下,合生创展财务压力同样加剧,紧绷的资金链条不断遭遇质疑。2012年报披露的数据,截至去年12月30日,合生创展银行及财务机构借贷总额高达344.99亿港元,较2011年12月31日增加14%。而合生创展的现金及短期银行存款仅为55.89亿港元,短期债务压力增大。去年年底,其净债务对权益比率已达69%。今年全年,合生仍需偿还债务150亿。此前,合生创展宣布发行2018年到期的3亿美元优先票据。标普即将其信用评级展望为负面,同时指出公司处于相对较弱的执行能力及较高的杠杆比率。
快速周转还是追逐高利润率,合生乐观且固执地选择后者。但是历年业绩的乏善可陈,早已将合生的战略失误暴露在公众面前。可惜的是,合生并未根据市场形势作出调整。或许这无关判断及调整能力,而在于老板的意愿。以不变应万变,合生赌的未来需拭目以待。 (房企新观察胡可璐)