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住宅产品入市时间未定
“京杭广场住宅产品都是180平方米以上的大户型,拟售价将超过3万元,但具体售价都还没有定夺。”上述销售人员向本报记者如是介绍。
对此,绿城中国相关人士也向《证券日报》记者表示,住宅产品还未涉及预售证,具体开盘时间也未定,预计在今年年中左右可能入市。
不过,记者在项目现场发现,项目对面也是一个住宅和写字楼并存的项目,名为北京ONE。
根据北京市住建委官方网站显示,北京ONE项目为2010年取得预售证。其中,住宅产品拟售最高价格的为4#住宅楼,售价为35791元/平方米。
值得一提的是,有业内中介机构人士向记者透露,上述售价并不能成为京杭广场住宅产品的参照定价。因为京版细则出台后,纯新盘预售定价要参照周边楼盘的实际成交价格。而记者从北京市住建委网站获悉,与京杭广场仅一街之隔的北京ONE住宅产品实际成交均价仅为23406元/平方米。
对此,北京中原地产市场研究部总监张大伟向记者表示,目前通州楼市还没有出现3万元/平方米的豪宅价格。
如此一来,葛洲坝与绿城这一合作项目中的住宅产品原本以超过3万元/平方米的价格出售的打算可能要遭到一定阻碍,因为就其差距来说,已经达到了约7000元/平方米。
更为值得注意的是,京杭广场项目的相关负责人向记者透露,这两个项目在成本投入上有一定差距。据记者了解,2009年9月10日,京杭广场地块以12.4亿元由绿城竞得,楼面价为6961元/平方米,溢价率为292.21%,为轰动一时的北京通州地王。
显然,这在土地成本上已经高过北京ONE项目。此外,上述项目相关人士也向本报记者透露,加上环建等投入,京杭广场整个项目平均楼面地价已经达到11000元/平方米。
“这个项目虽然是北京通州的地标项目,但一旦定价过高,将拉升周边甚至是整个通州地区新盘成交价格,因此项目预售定价变得极为敏感。”上述中介机构相关人士向本报记者如是表示,这也可能是住宅产品入市时间一拖再拖的原因。
前地王入市一拖再拖之谜
据记者了解,2009年9月10日,该地块成功出让。时至今日,已经过去三年半有余,该项目的写字楼业态才入市,而住宅产品甚至连入市时间都未确定。为何项目入市时间会拖得这么久?
事实上,记者曾多次路过该地,2011年京杭广场的宣传条幅布满了项目的围墙,“葛洲坝绿城京杭广场”、“低碳”、“健康”,“住宅”等字眼充斥其上。
2012年年初的时候,其销售人员曾告诉记者,项目户型有所变动,已经没有商住项目了,目前这个楼盘只有写字楼和70年产权住宅产品,而且住宅产品都是180平方米以上大户型高端产品。
而2013年初,项目的销售人员向记者表示,项目规划涉及希尔顿酒店、写字楼、住宅和商铺。其中,最小户型的住宅总价可能也要超过500万元。
那么,该项目是产品设计更改导致住宅产品迟迟不开盘吗?
对此,一位消息人士向记者表示,京杭广场是绿城中国和葛洲坝的合作项目,葛洲坝所占股份为51%,为项目大股东,而绿城所占股份为49%,但绿城主导该产品设计和开发。
值得一提的是,有不愿透露姓名的人士向本报记者透露,绿城在2009年前后曾一度高价拿地,最终因受累于高价拿地扩张而一度陷入“生死难关”。而该项目正是绿城高速扩张时期所拿,2009年,绿城摘得此地。以一般的开发周期来看,可能2011年就会进入预售阶段。但2011年,绿城曾一度陷入生存危机,债务压顶,资金一直未曾得到纾解,因而对项目的进程也起到了一定的阻碍作用。不过,现在来看,绿城通过卖股权、卖项目的方式不断自救,现金流恶化得到缓解,项目的进展才加快一些。
对此,绿城中国向《证券日报》记者回复称,公司并没有因为资金压力而阻碍该项目开发进程。“因综合体项目比较复杂,我们本着对地块负责,前期定位和设计周期耗时比较长”。
更为值得注意的是,一位知情人士向本报记者透露,该项目的大股东为葛洲坝,绿城在该项目上话语权较弱,但绿城力主提升该项目品质。那么,在产品设计上,双方可能存在一定分歧,需要长时间的磨合,才能找到融合点,因此该项目的进展才被一拖再拖。
除此之外,上述中介机构人士向记者透露,如果京杭广场入市时该区域内的市场情况与现在持平,若其以3万元/平方米的价格入市,销售将面临一定压力。加之政策原因,因此项目最终成交价格可能要比预计的低。
此外,该人士还向记者强调,项目主楼为36层,地下可能要建三层,这“一高”“一低”两方面建安成本较高,再综合项目的楼面地价、精装修成本、闲置三年左右的资金成本以及税费等情况来看,预计该项目的成本价或将超过2万元/平方米。从这一角度来看,项目入市价格若只是略高于周围实际成交价格,其利润空间也不会非常高。
本报记者王丽新/摄