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保持未来的高增长局面主要靠货币推动
中共中央在“十八大”报告中,陈述了保持经济高速增长的必要性——“以经济建设为中心是兴国之要,发展仍是解决我国所有问题的关键”,而且明确给出了增长目标:“2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”。作为中国的执政党,共产党深深知道,经济增长速度慢下来是不行的,会出现很多问题,影响到社会稳定。
但从现在的情况看,要继续保持相对较高的经济增长速度,虽然难度大,绝非无路可走。一般说来,要让企业家和经营者继续有兴趣做下去,有两条基本思路:一是降低税费水平,让利于企业;二是继续投放货币,扩大投资规模,进而拉动经济增长。
但是,降低税费水平就意味着降低中央和地方政府的财政收入,这条路是走不通的。中国有相对庞大的公务员体系要运转(从比例上比西方国家高很多倍)、庞大的党务和群团组织要运转(西方这部分人不由财政承担工资和福利)、庞大的事业单位要运转(西方也没有这笔开支),还有庞大的维稳开支(西方这部分开支应该基本没有或极少)、庞大的军费开支(中国应算军事大国)。由于体制原因,中国的公共投资还存在大量渗漏、流失现象。中国若不出现大的制度变革,这种庞大的开支是难以改变的,高税费状况也就难以改变。这就会影响企业投资和经营的积极性。于是,保证进经济增长速度维持在较高水平,就只能走另外一条路:发票子!
理论和统计数据都能表明:货币供应量增长,则CPI和资产价格上涨;货币供应量下降,则CPI和资产价格增长减缓甚至下降。一般说来,在资本市场上,货币供应量的增加,会导致资本供应量的增加;资本供应量的增加会导致利率下跌,利率下跌会导致借贷资金价格下跌;借贷资金价格下跌会导致实物资产投资规模放大,投资品价格上升,劳动力需求和工资上涨等。房地产是民间投资的最大热点,也是资金的最大流动指向,它的需求、价格与货币供应的关系,是很清楚的。
中国货币供应量年均复合增长率长期高达20%左右,过去有学者曾研究得出结论:中国要保持相对较高的增长率(7%-9%),货币供应量应该保持在18%-22%之间。中国正处于经济发展的上升通道中,在全球大宗商品的定价中也扮演着越来越重要的角色。当前,全球经济呈现出危险的、不确定的倾向,增长风险依然严峻。实体经济与金融部门之间的负面反馈作用变得非常显著,让中国的货币政策收紧显然不现实。
中国靠增发货币和增加信贷推动经济增长的模式,绝对不是一朝一夕就能改变的。长期来看,当货币投放仍然处于一个远高于GDP增幅的水平上时,谁能控制住房价的上涨呢?
房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成
我们通常说,四种生产要素相结合形成了生产活动:劳动、土地、资本、企业家才能。但各种生产要素的流动性是不一样的。其中,资本最强,土地最弱。土地不仅仅指一般意义上的土地,还包括地上和地下的一切自然资源,如江河湖泊、森林、海洋、矿藏等等。生产过程和特点也不一样,有的只是利用土地作为作业场所,或者利用其他自然资源,有的则是利用土地作为承载物。房地产开发就是后一种,虽然盖的是房子,但房地不分家,二者合二为一。而土地不可移动,于是房地产就有了不可移动性。
世界上的绝大多数产品,不是与固定地理位置黏在一起使用的,于是就可以通过运输的方式,调节不同空间的供应状况,最后会形成大致相同的价格水平。比如,一件某一品牌、某一规格的衬衫,如果在大连每件卖一千元,而在北京每件卖两千元,结果就是大连的衬衫立即被运往北京,直到两地价格差不多为止。在国际市场上也是如此,某一品牌的皮包,扣除关税,在全世界范围内,价格都不会差太多。这就是贸易的作用。
但回到房地产市场上来,就完全不同了:由于土地、房屋不可移动,区域的供应状况根本不可能象普通商品那样相互调剂余缺,价格只能独立形成。连每个开发项目的价格水平、每套房子的定价都是不一样的,我们称其为“单件性”——不仅指位置、楼层、朝向等方面的不同,也指价格的不同。
总有人说北京、上海价格高,但放眼世界,还有更多城市的房价似乎让人不可思议。曾看到一个资料提及全球房价最贵的十大城市排行——第一位:摩纳哥的蒙特卡洛,每平方英尺4420美元(1平方米等于11平方英尺);第二位:莫斯科,每平方英尺1937美元;第三位:伦敦,每平方英尺1928美元;第四位:纽约,每平方英尺1384美元;第五位:香港,每平方英尺1373美元。你能理解蒙特卡洛和莫斯科排在前面吗?只有你理解了我说的“房价是脱离全国、脱离国际市场独立形成的”这句话所包含的道理,才可能理解这一点。所以,对房价进行国际比较没有任何意义,不要再对我说:北京房价一平方米80万元,那纽约会有多少?东京会有多少?
房价是资源紧缺程度的反映,取决于建设用地富裕程度。建设用地富裕程度是不可以进行国际化调整、改变的。从这个角度质疑我的结论,是根本不懂房地产的表现!
北京注定是房地产市场中的一朵奇葩
在聚焦北京房地产市场之前,有必要再讲讲我对房价的其他零星认识。房价当然是供求关系的反映,但需求的背后又是什么?是这个城市的功能和竞争力。就是说,房价其实是城市功能和竞争力的综合反映。一般说来,房价高的城市,功能强大,有竞争优势和吸引力。这样的城市一般都是大都市、核心城市,或某一方面功能特别强大的城市。北京的城市功能有多强大?竞争力有多强大?它是中国政治、经济、文化、教育、科技、金融、交通、旅游等无数中心的复合体,答案不言自明。
经济学上有两个概念:正外部性、负外部性。其含义我就不陈述了。北京这个城市当然存在空气质量等负外部性问题,但相对于巨大的正外部性来说,大家都觉得可以忽略不计了。从经济学上来讲,高房价其实是获得在大都市、核心城市或发达城市工作、居住等好处(正外部性)时不得不支付的成本,是通过竞争进入这类城市工作、生活的经济门槛,是由外部性决定的,是城市价值的体现。理解到这个层面,就知道:北京房价持续涨,不断创新高,其实也是顺理成章的事情!
对北京这个世界城市之林中的“奇葩”来说,房价无论多高都不奇怪,都可以说是真实、巨大的需求推升的。除导致中国较高房价水平的国情因素外,还有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量:(1)北京拥有全国最大、平均层次最高的以公务员为主体的官员阶层;(2)北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构;(3)北京拥有规模庞大的涉外机构;(4)北京拥有规模处于前二位、平均层次最高的白领阶层;(5)北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科、教、卫队伍;(6)北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员;(7)北京拥有最多、购买力强大的外来退休人员(地方退休的中高层人士和在京子女优秀者)。谁能说清楚,仅这几方面的力量,就能制造出多少需求呢?
有人说:按照你的说法,我们还能活吗?这个市场还正常吗?通常大家总是把房价与家庭收入联系起来,其实这是远远不够的——房价主要应与社会收入联系起来,总需求是集合购买力的反应。一部分人买不起不意味着价格水平偏高。纽约、伦敦、东京都有很大比例住廉租房或承租私人住房的家庭,他们也都是买不起房的。如果今天北京90%的家庭买不起住房,比尔?盖茨率领一批世界富豪把北京的房子全部买下来,租给大家,照样形成今天的价格水平。
北京房价这样涨,那工资收入也增加吗?当然!但工资收入肯定涨不过房价。那购买力从何而来?工资以外的兼职收入、灰色收入、违法收入、福利性收入、财产性收入等等都会演化成购买力。没有这些收入又没有住房的怎么办?靠住房保障!得不到住房保障的怎么办?那就得到中小城市或者回老家了——房价天然具有调控城市人口分布的功能,如果一直不让这种功能发挥作用,人口无限膨胀,中国就只好改名“北京国”,然后轰然崩溃了!