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本周三,奥园集团举行罗村奥园·公园一号项目新品发布会。发布会上,奥园集团公开表示对罗村版块的看好,并对罗村版块楼价“过万”充满信心。无独有偶,在去年12月中旬举行的一场主题为“城市化发展战略下的罗村楼市”的研讨会上,同样有业内人士认为2014年罗村楼盘售价或将突破万元。
过去一年,大牌房企相继进军镇街,在罗村频频拿地,据不完全统计,2013年全年,罗村土地出让总量为35万㎡,部分楼面地价超过4000元/㎡,再创罗村历史新高。在这一轮土地大战中,罗村新添了许多重量级地产面孔,如奥园、招商、时代等。
土地市场之外,罗村楼市交易同样“水起风生”,成交量近20万㎡,长信银湾、龙光·君越龙庭、钜隆·风度花园等楼盘均创下开盘即售罄记录,成功跻身2013年佛山最热销楼盘行列。
镇街地块炙手可热引房企争夺
在刚刚过去的2013年,大型房地产企业在佛山土地市场频频拿地,除了老牌的保利、万科、中海、招商等一线房企之外,也有金地、奥园、越秀、富力、能兴、长信、龙光等本地或省内优质房企。除了对禅桂中心城区的激烈争夺之外,镇街地块成为各家争抢的焦点。
在佛山新城、千灯湖、顺德新城主力开发的保利地产,开始布局狮山;稳踞禅城亚艺版块多年的金地集团,去年底以7699.84元/㎡的高价在大沥出手;奥园地产一年内在罗村两次出手,创罗村楼面地价新高;招商地产同样看好罗村、九江等镇街后市。
对此,合富辉煌佛山分公司市场研究总监曹绍林分析,“镇街热”的产生,一方面是佛山一直以来藏富于镇街,开发商看中了其消费潜力;另一方面有部分镇街如狮山、罗村去年以来出现了利好城市规划。
佛山房地产协会副会长骆仪克则认为,开发商的集中入市充分显示了其对佛山房地产市场的看好,“出走”镇街首先是因为禅桂中心区的土地资源有限,其次相对而言,佛山镇街市场尚是一块亟待开发的价值洼地。
纵观去年佛山土地出让情况,不难发现,禅桂中心城区与各镇街之间土地价格差距明显。在狮山、罗村、北滘、容桂等热门镇街,楼面地价往往集中在4000元/㎡左右,超过6000元/㎡的价格十分少见。禅桂中心城区则不然,单价地王记录被多次刷新。2013年7月19日,在佛山低调了多年的越秀地产以17.7亿拿下禅城南浦村地块;同年8月份,龙光地产以6.01亿元竞得禅城绿景路北侧、南海大道西侧商住地,楼面价8753元/㎡,成为佛山单价地王;这个记录两个月即被打破,中铁集团全力PK各路大咖,以9418元/㎡的价格再刷纪录。
据不完全统计,包括千灯湖版块、亚艺版块、季华路等在内的禅桂中心区平均楼面地价已经超过7000元/㎡,高出镇街地价近一倍。
价值洼地效应明显罗村广招禅桂客
2013年,24岁的王乃文成为了有房一族。刚走出校园不到2年时间,王乃文手上的钱并不算多,加上父母的支援,也就20万元左右。“在季华路看过好多楼盘,单价都过万,我那点儿钱连首付都不够,每个月还贷的压力也太大了”,看过禅桂中心城区的楼盘之后,王乃文毫不犹豫直接把目光投向罗村市场。
由于入手得早,王乃文以“6”字头的价格在长信银湾买下了一套小三房,首付20万元,月供2000多元,尚在接受范围之内。禅城与罗村的交通同样便利,经兴朗大桥王乃文每天开车只需20分钟即可从公司回到新房,他表示这一距离同样可以接受。
与王乃文有着相似经历的购房者不在少数,据龙光地产透露,龙光·君悦龙庭的业主有超过三成来自禅桂地区。
在考虑价格因素、居住因素和交通因素的同时,升值空间同样是王乃文关注的重点。作为一名理性的置业者,王乃文在下手之前仔细考察了罗村的区位环境,“如果禅桂发展要向外延,罗村肯定是首选之地,再加上去年的狮山、罗村并镇之后提出的千亿大镇计划,更让我对罗村楼市有了信心”。
时至今日,王乃文十分得意,长信银湾的均价已经上涨至“7”字头,其对面的楼盘龙光·君悦龙庭已经出现“8”字头产品,这就意味着王乃文已经赚了接近10万元。
价格洼地效应吸引了大批购房者前来。据统计,罗村现有常驻人口和流动人口约12万人,总占地面积44平方公里,在这个人口规模和土地规模均只占佛山1%的镇街,2013年,罗村的一手房成交量达20万㎡,占佛山全年成交量的接近3%。
从产品形态来看,罗村楼市可谓为刚需置业者“量身定制”,综合目前云集于罗村的钜隆风度广场、龙光·君悦龙庭、奥园·公园一号、长信银湾等几大项目来看,中小户占比超过8成。
据钜隆风度花园副经理郭敏介绍,该楼盘自开售以来,来自禅桂购房的客户已经占到三成以上,这是他们始料不及的。“很多客户表示,禅桂的楼价与罗村有着接近5000元/㎡差距,而罗村到禅桂中心也就十多分钟的车程,加上现在罗村的楼盘素质也较高,生活非常方便,房子性价比高,所以有不少刚需者选择到了罗村购房。”郭敏介绍说。
龙光地产广州区域营销部经理曾晓健亦指出,从罗村目前的形势来看,基本上以刚需产品定位,罗村作为禅桂的后花园,刚需市场很有需求。而罗村的配套包括新光源产业、多家省级名校等优质教育配套、便捷的交通等,刚需者是非常看重的,有了这个基础,罗村的发展很有潜力。
为100万㎡新房“定基”百亿配套先行
有媒体报道,在罗村并入狮山成为“千亿大镇”的组成部分、“光明新城”产业升级规划、孝德湖水体公园打造、佛山西站和地铁三号线的兴建等系列项目的兴起之下,罗村利好齐聚,正以迅猛的速度进行着由“罗村”变“罗城”的华丽转身,拥有区位优势、政策支持、众多名企相继进驻的罗村楼市,迸发出前所未有的激情与活力。
有千亿大镇狮山作为经济后盾,多重区位利好之下,罗村成为一些具有前瞻性的开发商瞄准进驻的对象。2013年,奥园、招商、时代、花半里、泓迅置业等区内外知名房企纷纷进驻,再加上已经进入罗村楼市的龙光、钜隆、长信等地产企业,初步统计仅在罗村一个镇街,便有超过10家地产企业在此“精耕细作”。
随着奥园集团去年初罗村拿块,罗村地价首度突破4000元/㎡,君悦龙庭、风度花园等新品年中入市成交单价突破7000元/平米,这个曾在南海镇街成交榜上排名倒数区域一跃成为佛山楼市最热区域之一。
据不完全统计,2013年全年,罗村土地出让总量为35万㎡,再创罗村历史新高,其土地成交量占佛山全年土地成交量近5%,与其1%的行政区域面积相比,罗村的“受宠”不言而喻。而这也意味着在接下去的一年里,罗村或将净增新房面积超过100万㎡。
兵马未动,配套先行。去年2月份,罗村正式启动2013年十大城市升级项目,总投资超过50亿元。规划中的“光明新城”将被打造成一座集产业、交通、商贸、物流、酒店和居住于一体的“产城双驱、产城融合”的城市综合体,项目周边已经建成多个大型商业中心,包括圣地广场、时尚金都、金盛广场等。未来罗村商业版图将达到38万平米,商业规模几近4个天河城,比肩禅桂中心的商业大配套。
“罗村是禅桂的后花园,区位、交通、配套优势都十分明显”奥园地产佛山公司副总经理陈钊毅认为,罗村的交通和区位优势其实都非常明显,但其价值潜力还没有被完全挖掘,他坦言,在奥园地产刚进驻罗村的时候就遇到过很多让人啼笑皆非的事,很多人听到罗村的第一反应是“坚决不去村里工作”。
“罗村亟待突破的是包装,是实现从‘罗村’到‘罗城’的包装”,陈钊毅说。
-记者手记
楼价过万
准备好了吗?
理想很丰满,进入罗村市场的地产商们非常期待2014年罗村楼价“过万”。但事实是,到目前为止,罗村楼市最高房价不过8000元/㎡,按照佛山约8%的房价增速,至少也得3-4年之后才能“过万”。
增速会否更快?这一点很难说,佛山市住房和城乡建设管理局的答案当然是不会,因为他们要保证10%以内的增速水平,事实证明,这一增速范围已经连续适用了好几年。
罗村能否成为特例?据记者观察,到目前为止尚无苗头,毕竟罗村既无相关政策出台、也无产业发展突飞猛进、更不存在让区位交通优势明显优于从前的举动、而总投入50亿元的罗村十大城市升级项目要见成效恐怕还得再等上几年。
那么,开发商为何判断罗村楼价“过万”?记者认为这恐怕是开发商们说出了自己对罗村楼市价格的期望值。毕竟2013年的地价摆在那儿,4000多元/㎡的地价成本加上3000元/㎡的建设成本,未来1-2内投入市场的产品其保守估计成本价将超过7000元/㎡,甚至更高。如果价格不“过万”的话,开发商岂不白忙活两年?
当然,这只是开发商的期望值。2014年的购房者是否会为“过万”罗村买单?
如果罗村房价“过万”,那么相对于禅桂而言,其价格优势就并不明显,或者可以说已经丧失,“那还有什么理由舍弃成熟的禅桂中心区而取罗村?”
据了解,目前禅桂中心城区也有部分“9”字头的楼盘,比如禅城港口路、魁奇路一带,其配套和居住氛围明显比罗村更加成熟和优越。
做个假设,2014年,罗村房价从“7”字头涨到“过万”,意味着涨幅将超过40%。所以,如果禅桂中心区的房价在2014年也能达到这一涨幅的话,罗村仍然是具有价格优势的。