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如今的清远楼市早已过了“军阀混战”年代,在经过楼市宏观调控持续两年的大浪淘沙之后,强者恒强,弱者愈弱。外来少数品牌房企、本地个别地产大鳄已经稳稳占据着清远领头羊的位置:九大房企的商品住宅成交量市场占有率预计超过五成。但是,房企分化还没有结束,一些中小房企还在“贫困”线上挣扎,资金链随时有断裂的危险。
外来房企强势▶▷八房企“吃掉”五成成交量
2013年,外来知名房企表现尤为强势。
去年3月,央企巨头保利地产正式签约进驻清远清新区,7个月后的10月,保利推出大型军工展,歼十、中国主战坦克等首次公开亮相清远。同时在仅仅半年时间里,十几栋高楼大厦拔地而起,并于年底推出。
华南知名地产商时代地产清远首个盘时代倾城2013年亮相,开盘前1个月的媒体攻势铺天盖地,林志玲旋风造势,成为清远楼市大事件,震撼清远人。开盘后鲨鱼展、皇家大马戏团等颇具吸引力的活动吸引着市民自发前去参与。销售业绩也不错,5月开盘,7个月时间,网签商品房销售量进入市中心四大区域(即横荷、洲心、东城、凤城街道办)前11位——前10位中只有新时代嘉园是7月推出的新盘,其他9个楼盘均销售一年以上。
美林基业,可谓清远乃至大广州范围最为抢眼的一个房企,旗下中国美林湖全年新推出了超过100万平方米货量,总计8592套商品住宅,占了清远市区商品住宅新增供应量的26.47%
碧桂园一如既往稳健,旗下两个项目假日半岛和山湖城,总共推货量达1508套。
万科旗下两个项目,万科城、万科华府也推出了2460套新货;首次进驻华南市场的阳光100旗下芒果TOWN推出了2044套;此外,首次进入清远市场的海伦地产,旗下海伦春天推出了818套商品住宅。
数据显示,美林基业、万科、阳光100、恒大、碧桂园、时代地产、奥园、海伦地产8个外来知名品牌房企,2013年新推出的商品住宅量占了市区总供应量的5成,达到52.52%!其中除了奥园之外,其他7个房企的销售业绩都有不俗表现,总共销售了9954套,占市区总销售量的36.03%。
樵顺、朝南地产▶▷依然是本地房企领头羊
本地个别房企在众多外来房企的夹击下,毫不逊色。
其中,本地两地产大鳄樵顺房地产、朝南地产推出了4258套商品住宅,占了市区商品住宅新增供应量的13.18%。两者商品住宅网签量也稳稳占据清远市中心四区前两名:樵顺房地产旗下两个项目天湖郦都、新时代嘉园总共网签2323套,朝南地产旗下维港半岛网签928套。
两房企商品房网签总计3251套,占总销售量的11.77%,和新增供货量占比相当,仅这一点来看,比外来的7家房企去库存能力要强。
数据显示,美林基业、万科、阳光100、恒大、碧桂园、樵顺房地产、朝南地产、海伦地产、时代地产、奥园,10个房企旗下13个项目商品住宅新增供应量达到21219套,占了住宅新增总供应量的65.37%!10房企商品房网签销售量总共13205套,占了清远市区总销售量近五成,达到47.79%。
大品牌、资金、技术实力雄厚,人才济济,并且具有强大的资源整合能力,实现了巨大的市场号召力。快速去库存、推货量大,良性循环,市场占有率也就越来越大,市场地位也越来越稳固。
中小房企面临危局▶▷两极分化越来越明显
少数大房企“太”强势的背后,却是楼市极其不平衡的结构矛盾。
数据显示,美林基业、万科、阳光100、恒大、碧桂园、樵顺房地产、朝南地产、海伦地产、时代地产,9大房企旗下12个项目占了清远市区总销售量近五成,达到47.75%。如果剔除商业部分,上述9大房企的商品住宅成交量市场占有率更大,预计超过五成。
据了解,目前清远市区(包含高新区),总共在售楼盘120多个,也就是说剩余的110多个楼盘上半年总成交量占比为五至六成,仅仅和9个盘相当——无论从供货市场还是销售市场,清远楼市两极分化的态势已经越来越明显。
这个分化的态势在去年上半年已经公开化,由时尚都市及其相关项目一房多卖问题得到充分体现。
据公开报道显示,被爆涉嫌“一房多卖”的时尚都市及相关楼盘因其资金困境达到令人“震惊”的地步:一是去年春节前一天即2月8日,该项目开发商向清远一某老板借款275万元,约定还款截止日期为5月7日,然而到期后无钱还账,后又推迟到6月6日,但到期后仍未还账。另一份借条更令人“震惊”:借款仅13万多元——一个拥有上亿元房产的企业,竟然只借款13万多元!借款日期为5月7日,还款截止日期为6月6日。同样,到期后也未能还账。
缺钱的不仅仅是时尚都市,据记者了解,清远许多原本实力并不雄厚的中小开发商,也遭遇着资金困境,企业之间拆借现象很普遍。在此境况下,有的开发商选择向民间私人借贷,甚至不惜冒着涉嫌卖“楼花”的违法风险筹资运营。有的则采取出让公司股权方式筹集后期运营资金。
据记者了解,从2012年底到去年底,因资金困境,新城、东城多家楼盘实现股权变更。不过,这种局面还没有结束,中小房企考验远未结束。
房企两极分化趋势不会改变
-2014年判断
2014年,不出意外,本地房企朝南地产、樵顺房地产仍旧是本地房企供、销大户:前者旗下可容纳六七千户业主的超级大盘维港半岛目前才推出一半,正值开发高峰期;后者旗下的天湖郦都、新时代嘉园,同样进入开发高峰期。按照其惯有的大批量推货、快销模式,及其品牌、产品认可度,强大的客户积累效应,仍将延续2013年强势走量势头。
恒福地产,虽然在清远旗下地块和项目不大,但是谁都不敢小觑他们长期以来对客户需求的细致入微的把握,凭借对市场敏锐的判断,灵活而快速销售出货能力,有理由相信其新盘恒福上筑等项目产品销售。
万科、碧桂园、时代地产、恒大、阳光100等一批全国或华南知名房企,因其长期以来对市场、产品、客户深入耕耘,仍将占据清远销售重要位置。
东方天城、豪美地产、翔隆七色城邦、云山诗意、新亚地产、凤城郦都、东城御峰等一批房企和项目一如既往稳健,而新亚地产因有两个一线江景项目,2014年值得期待。
2013年底华南知名房企敏捷地产推出了敏捷东城水岸,但目前我们还暂时未能看到特别惊艳的表现,2014年还需要其业绩来证明作为品牌实力企业的名声。
现有趋势下,楼市调控不放松,银行针对房企授信额度仍没有大的改变,一些中小房企仍将面临巨大的生存困难,市场空间越来越受挤压。