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这两年,相信不少人都收到过短信,或者接到过电话,推销沿海地区的所谓海景房,他们往往以提供免费交通、食宿,甚至打出免费旅游的招牌,吸引人们前去参观。我们不能断定,所有类似的海景房销售都是骗局,但无可否认的是,我们也看到了不少这样新闻见诸报端:到了目的地,购房人的人身自由被限制,被销售人员集中轰炸心理防线崩溃,甚至还有的爆发冲突,买房人被打伤。
面对海景房、旅游地产等领域爆出的种种乱象,上海易居房地产研究院副院长杨红旭提醒三点:一是检查开发商资质,一定要土地、规划、建设、施工、预售证“五证齐全”;二是尽量选择资金实力雄厚的大开发商,因为在当前市场环境下,一旦市场降温或者销售不畅,中小开发商很可能造成楼盘烂尾;第三,就是要严格评估旅游地产的市场风险。
杨红旭:旅游地产跟市区这种自住盘不一样,因为市区一般配套比较成熟,生活比较便利,所以即便是楼市降温,市区的房价也不可能大跌或者没人买。但是海边的旅游度假区这种房产,很多人买了之后是用来投资的,这种片区这种楼盘一直没有人住,那可能是有问题的。因为说到房产,不管是用来投资的,还是用来度假的,还是自住的,都必须有人使用,常年空置的房屋一般都会出现问题,因为大片的房屋空置,入住率不高,会导致周边的商业配套、生活配套都跟不上,你想让人家过来人家也做不了,因为没人,这样就会形成恶性循环。这种房产已经很难升值和保值,即便以后你想转手,甚至也没有人去接你的房子。所以买旅游度假产品一定要当心,它跟市区的自住房不是一码事,风险远高于市区的自住盘。
房地产专家、经济之声特约评论员韩世同和中国消费者协会律师团胡钢律师做客节目,就此事发表观点和看法。
遇到开发商破产,不能交房造成损失,业主最好的维权程序应该是什么?
胡钢:整个案情的进展已经到了破产清算的程序,所以说未来走向有两点:第一点无非是企业及剩余的财产在支付了相关的破产费用、相关的法律诉讼费用、相关的税务费用、劳动报酬费用以后,所余下的财产用来偿还其债务人的债务。但可能每个人能拿到的赔偿非常少。另外一种走向是所谓的重整,当地政府部门正在筹划吸纳更多的新投资人来进行新的投资,来把这个盘接下去,使合同能够有效履行。
消费者在这个背景下要做的事情有两件,第一件,首先是把大家组织起来,可以集体联合聘请一个比较有影响力的、好的律师事务所给他们提供服务,这是非常必要的。第二,本案中受理的法院是乳山市人民法院,乳山市是一个县级市,属于威海市管辖,我个人理解,依据我们国家的企业破产法、民事诉讼法的话,一般来说这种法院的管辖确实是由债务人所在地,就是项目所在地的人民法院管辖,但鉴于本案涉及的消费者人数众多,达到1000多名,而且是散布在全国各地,我个人认为应当按照我们最高人民法院司法解释相关规定,执行我们的《民事诉讼法》规定,由上级法院即威海市人民法院提审来进行管辖,这样能够避免可能存在的地方保护主义,或者是下级法院相对来说司法资源不是很充足的弊端,来更好的维护购房人的合法权益。
威海乳山这个项目的情况我们以前似曾听说过,但是在不断完善行业监管的情况下,现在又出现了这种情况,原因何在?
韩世同:这可能跟开发商过度扩张和地方政府对这些房地产开发的预售和资质方面缺乏监管有关系,如果有监管的话,预收的款项一般肯定是够盖楼的,那这个资金肯定是有挪用的现象。而且政府应该监管,钱到了这个项目上必须要专款专用,不能挪到其他方面去。现在除了这样的状况,政府不能够稀里糊涂的先把它破产了,就清了,这样子显然不太负责任。开发商也好,销售代理也好,都必须尽可能完善自己的职责,减轻购房者的负担,不是一破产就算了。但其实政府现在也无能为力,最后恐怕就不了了之,购房者非常容易陷入钱财两空的境地。