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安徽六安
人口外流,买房不自住
作为四线城市的安徽省六安楼盘存量“风头不减”,高达3.8万套,直逼广州的新建可售货量。2013年上半年的六安楼市,总体上也出现了存量上涨、供大于求的现象。
“人口外流带来了高空置率,这在当地自身经济实力还不强大的时候,是没办法的。”一位当地主流日报的媒体人告诉南都记者。安徽省西部小城六安,是安徽省会经济圈合肥经济圈的副中心城市。雄心勃勃但“潜龙勿用”的时候,大片高耸的住宅楼被六安人收入囊中,却不曾被“宠幸”,鲜有入住。
六安当地一家媒体房产部负责人告诉南都记者,这几年六安兴起了大规模的开发,大型开发商如碧桂园等,都进入了六安市场。碧桂园2013年年初刚进驻,年底至元月即开盘,约收获20亿销售额。当地开发商也告诉南都记者,六安本地的刚需还是有一些的,但楼盘空置率蛮高,“原因就是很多人出去打工,在六安买了房子但不一定自己住。”
六安金港房地产开发有限公司常务副总经理夏礼国接受南都记者采访时承认,六安有让人不快的“空置”问题,但“不可否认的是市场是有需求量的”。从房地产角度看,六安这样的内陆平原城市市场风险比较小。因为县域人口密集,自身经济潜力清晰可见。另外开发商在自身素质上注意提高,并加强与国内优秀入驻房企学习,在项目选址、房屋户型、迁址等综合方面塑造条件。
“综合开发的速度快了一点,目前是供大于求。”夏礼国介绍说,前几年开发商拿地选择面广,土地价格便宜,也卖得很快。
据六安房地产交易中心统计显示,2013年,六安城区土地市场完成土地出让390万平方米,总收益额99.7亿元。土地出让吸引了海亮地产、碧桂园、淮矿地产、新华地产、安徽盐业等房企入驻。
六安房管局有关负责人接受南都记者采访表示,六安应该说是没有到“空城”这个阶段的。至于空置率问题,可能是局部的阶段性情况,“六安的城市扩张和郊区开发大概从2006年就陆续开始了,有关配套和人气正在逐步推进和聚集。”其介绍,很多人外出务工,但也会在老家买一套房。
六安房管局的信心还源于当地人口众多。据2010年人口普查结果显示,六安户籍人口达704.8万人。而六安的外出务工人员在全省也是较为集中的。
居住在六安的当地市民小邓告诉南都记者,虽然他们在外地辛勤务工,但是很多人最后还是要返乡创业或居住,这部分人对于家乡的楼市也是十分关注的。他们基本上都是在外面工作并且有了一定的经济基础,希望最近能返乡置业的人群。
虽然说刚性需求群体是六安楼市的主体,但不能说是全部。正如不少快速发展的新城一样,六安还有一些投资性需求,在推动着整个楼市供需的变化。去年,国务院发布了二三线城市的限购措施,对一些重点的城市采取了限购,六安不在限购的城市名单中。而地方上显然也没有计划打压投资性需求,这使得“泡沫”在不受限的情况下有了一定的发展空间。
广东大亚湾外来购房者众
工作日和周末的区别有多大?看看惠州大亚湾便知。与内陆城市不同的是,大亚湾占据“天时地利”,但一栋栋林立的住宅小区人迹寥寥,仅仅在周末会出现一些挂着“粤B”车牌的深圳住户,光顾自己的“家”。
惠州大亚湾经济技术开发区位于惠州市南部,东邻汕尾,西接深圳。大亚湾陆路距香港60公里,凭借地理优势,吸引了不少深圳人前往置业。在大亚湾的出租车上,司机笑着告诉南都记者,“大亚湾的房子卖给深圳人,深圳的房子卖给香港人。”
大亚湾楼市事实上历经了多年的沉寂,在2009年楼市春风的吹拂下,开始呈现出苏醒之势。公开数据显示,2012年,大亚湾片区开工项目108个。2013年1-11月份,大亚湾区房地产市场商品房销售总套数为33038套,同比翻番。2014年1月淡季也签下1700套。
不过,一直以来,大亚湾的本地需求比较薄弱,更多依赖于外来的消费者。这导致当地人气始终成为“掣肘”。
“希望大家能给大亚湾更多时间。”大亚湾房管局有关负责人接受南都记者采访时表示,大亚湾正着力打造产、城、人深度融合新城,根据土地利用规划,惠湾石化工业区主要大型项目陆续建成后将会带来大量的工作人员,为周边区域房地产市场特别是西区、霞涌区提供了巨大的发展空间,会给整个大亚湾带来大量的人口增量,由此产生的庞大的客源市场将是周边区域住宅市场发展的重要支持。
但是,在这个大市场需求背后,人们没有看到预期中大亚湾区的热闹兴旺。相比热闹的深圳,与深圳市民共享一个湾区的大亚湾显得异常冷清。
南都记者在大亚湾中心区一带看到,已建好的、封着绿皮正在建的高层住宅栉比鳞次,大型路口旁边竖起的广告牌也多是楼盘广告。来往的人车都很少。不少出租车师傅都“漫天要价”。记者以为距离颇远,结果没多久到达目的地,在听到“要价太高”的抱怨时,师傅也无奈回应“来的人少啊,我们拉一趟生意也不容易”。
同时,该区域房价均价从2011年起便维持在4000-6500元/平方米,片区房价涨幅较小,这让短期投资客开始对其慎之又慎。部分投资客一直处于观望状态,一方面看好大亚湾房地产发展前景,另一方面在选择投资对象时非常谨慎。
事实上,大亚湾未来可利用土地总面积已经有限,仅20平方公里左右。由于上世纪90年代房地产泡沫的影响,目前大量土地掌握在企业手中,政府实际掌握的土地并不多,这导致了规划和各种配套建设难度的加大,人气不足且生活氛围不浓。南都记者观察到,周边的配套设施,如商场、菜市场等生活配套设施远远没有完善。交通仍不便利,公交线路的班次和运营时间较少、较短。一位深圳工作的购房者说,厦深高铁的惠州南—深圳北的线路设置也不方便在深圳工作的置业者,“我们现在周末都还是自己开车回来。有时工作辛苦,加班加点,也就不回来了。”
外地投资客担忧“被套”、楼盘配套稀缺难引刚需,本地人口受制于经济实力却无力接盘。大亚湾的格局一时未见起色。
“大亚湾的价格洼地是吸引深圳客户过来置业的原因,大亚湾还有规划利好、交通便捷等优势,过来购房的人多数仍是自住需求者,购买目的是多元的,并非单纯的投资者,这对大亚湾长期发展来说是利好。”惠州中原地产事业总监饶伟峰接受南都记者采访表示,随着未来施政配套完善,大亚湾和深圳相关的交通统筹加强,未来空置率会逐步降低。