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2014年的房地产市场注定从第一季度就看点重重,从1月、2月的成交量来看,天津商品住宅同比量稳价微跌。但在整体大势趋稳的态势下,3月市场却呈现了“倒春寒”。缘何市场会出现如此的转变?2014年市场又将“唱响”怎样的“篇章”?近日,记者从世联行天津直辖区公司得到了答案。
3月呈现“倒春寒”
重点片区成交萎缩
据世联行天津直辖区公司提供的数据显示,今年的3月与过去几年3月呈现“小阳春”不同,今年的3月成交量同比下跌41.3%,而一季度整体天津商品住宅成交同比量跌价平,其中成交量同比下跌17.3%。
在被记者问及成交萎缩背后的动因何在?哪些区域是萎缩的主力区域?对此,天津世联做了全面的剖析。从大区来看,市内六区、环城四区是萎缩的主导力量,占到总萎缩量的94%。
天津世联顾问部总监赵晓萌分析说,市内六区中河东区、河北区是下跌的主体,占到市内六区总萎缩量的65%,其次是红桥区,其萎缩量占市内六区总萎缩量的14%。通过仔细盘点各区的成交项目,天津世联发现市内六区成交萎缩存在双重动因,一个是以河东区、河北区为代表的主流居住大盘的缺失,一个是以河东区海河沿线、红桥区为代表的区域单价逼近区域价值天花板,开发商涨价惜售,城市核心区域项目待价而沽。
“再来看环城四区,西青区、东丽区是环城四区下跌的主要区域,占到环城四区总萎缩量的83%,其次北辰区微跌,占环城四区总萎缩量的24%,而津南区一枝独秀,成交量上涨4%。盘点成交萎缩背后会发现,西青区、东丽区的下跌动因与市内六区相同,是以天房美域、保利玫瑰湾为代表的环内主流居住项目缺失导致两个区域成交量的萎缩,同时,中北镇、张家窝、张贵庄成为承接城市主流居住需求外溢的主要阵地;北辰区微跌的动因一个是在售主力项目的供应减少,一个是面临以下朱庄、天和城为代表的武清南部的市场分流;反观津南区,其上涨的动因是辛庄镇替代双港成为承接城市主流外溢需求的新阵地。”赵晓萌介绍说。
核心项目待价而沽
外环刚需板块趋好
在针对2014年房地产市场究竟会呈现出怎样的态势时,天津世联相关负责人从政策层面、供需层面、历史成交规律层面及格局解构层面试着找到天津2014年度市场预测的线索。
他们提及,政策层面,两会“促供给”的基调和房企A股再融资的开闸,表明政府促楼市健康发展及扶持重点企业的态度,对中大型企业融资再度利好;而在供需层面,天津2014年一季度的供需比是1.13:1,供需结构依然合理,天津大幅降价不存在直接动因。总览历史成交的规律,虽然一季度成交同比折损,但从历史来看2013年天津成交实属高位,一季度回归2010年(天津指标年)的市场水平;从循环年度来看,第一季度成交回落是持续高位之后的必然调整,预计2014年市场将高位盘整,年成交1000万至1100万平方米;另外,环内主流居住项目市场趋势向好,当环内主流项目缺失,城市外围板块需求吸附能力将更强。
对于2014年房地产市场的走势,天津世联也给出了自己的预测。第一,外环刚需板块,将成为本年度的市场主角,抢占环内主流居住大盘空窗期;第二,城市核心项目待价而沽,诸如河东区、河北区、红桥区等部分区域将呈现二元化;第三,环内市场主流居住大盘,将成为取地焦点。