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逆市盈利的秘密
是什么支撑中海地产一直保持如此高的利润水平?
辉立证券分析师陈耕对《第一财经日报》记者表示,这首先得益于中海地产中高端的产品定位,整体售价在市场平均水平之上。数据显示,今年上半年,中海地产的销售均价1.65万元/平方米,售价在百亿规模以上房企中保持领先。
不仅如此,中海地产的项目主要分布在一、二线城市的核心地段,需求更为强劲,受市场波动的影响较小。今年上半年,中海新增土地储备685万平方米,95%集中在一二线城市,只有一幅地块位于三线城市佛山。
中海地产的另一个杀手锏是高周转。
对于大部分定位中高端产品的开发商来说,由于产品升值空间大,一般会将产品周期拉得比较长,少则四五年,长则十年以上,越往后开发的产品价格就越高,利润也水涨船高。
中海地产则反其道行之。上述人士表示,同样一个中高端项目,如果花五年时间,的确可以多一点销售额,但资金周转慢,平摊到每年的利润相对更低。但如果只花两年多时间,就可以在五年内做两个项目,获得的利润就会高出很多。
例如,深圳九号公馆项目,中海地产在2012年11月28日拿下地块,到2013年11月3日就开盘。也就是说,该项目从拿地到开盘只用了不到一年时间。相比之下,与深圳中海九号公馆在同一片区的曦城项目已开发了十年。在售价方面,两个项目其实相差不大。中海地产相关人士透露,自2013年11月开盘以来,中海深圳九号公馆已实现约40亿的销售额,均价接近7万元/平方米。
“大家对豪宅有一个固化的认识,觉得豪宅应该先做好了,放着慢慢卖,但我们以快速开发、高周转的方式,发现也是可行的。”上述人士表示。
他透露,与一般的别墅相比,深圳九号公馆则另辟蹊径,产品定位是采取中等面积、高拓展的高性价比别墅。“作为一线城市深圳的第一居所别墅稀缺大盘,一般企业可能做高大上的别墅豪宅,数千万上亿的别墅在深圳不为少数。而我们将单位总价控制在一定范围内,就能吸引更广的客户群,也就意味着能更快实现销售。”
而高周转的快速开发,同时也能确保降低资金成本、人力及管理成本,总体上推高中海的利润。
此外,中海地产进入城市的数量远少于其他几家千亿级房企,只有万科的三分之二,不到恒大的一半,但中海要求每个进入的城市都要进入当地市场的前几名,在一个城市都是进行多项目开发、实现规模效应,这种方式能够最大程度地摊薄各种成本,进而推动了中海地产整体利润的提升。