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户型:有的“抓小放大”有的“抓大放小”
代表城市:苏州、武汉、厦门、西安、杭州、无锡
虽然同样是针对指定面积户型的产品放松限购,但不同城市的做法也有所差异,有的是“抓小放大”,即放开市场上积压最多的大、中户型物业的购买限制,其所放松的通常在90平方米以上的户型,如武汉、厦门、苏州、无锡等。但由于银行限贷政策仍然维持不变,而此类面向改善型买家的物业,特别是面积120平方米以上的大户型产品总价不低,这部分客户恰恰需要房贷政策的强力支持。如果限贷政策继续收紧,眼下这种针对改善型买家的限购放松,很可能只是一个美好的愿景。
在微调限购政策的城市中,也不乏“抓大放小”的个案,即允许小户型产品在市场上不受限购限制而自由流通,譬如西安就“松绑”了60平方米以下的住房。与“抓小放大”的策略相比,此类政策更容易带动市场成交,尤其是本地置业需求较强的城市。
区域:大多数“抓老放新”以消化库存
代表城市:天津、南昌、宁波、杭州
在各地的住宅限购政策中,不乏仅将部分区域划入限购范围的城市。而在各地限购政策松绑之时,也有不少是先从部分区域“试水”取消限购的城市,譬如天津(购房者只要滨海范围内无房,即可在滨海新区购房)、南昌(仅东湖区、西湖区、青云谱区、青山湖区四个老城区执行限购,其他区域均不再受套数限制)、宁波(仅购买海曙、江东、江北中心城区套型在90平方米以下的商品房保持限购)。
综合来看,选用此招松绑限购的城市,其所选取放松限购的区域大多是急需大力发展建设的新区,新建住宅普遍呈现出供大于求的局面。而其坚持限购不放松的区域多为老城区或发展成熟的市中心,供求关系保持稳定。眼看这些城市都在积极“放生”新区楼市,这也就不奇怪为何广州的南沙、增城、从化、萝岗等片区屡屡传出限购松绑的消息了。
围魏救赵
“曲线”松绑限购
眼下也有不少被限购压得楼市喘不过气的城市,寻求其他“特殊技”来曲线放松限购,盘活房地产市场。除调整公积金政策、将购房与入户政策相捆绑、减免部分交易契税外,还有以下几招值得一看。
(1)政府派购房券补贴首套房契税
代表城市:包头
8月5日,包头市政府宣布将于9月6日~10日举办“中国·包头2014房交会”,而展会期间优惠政策多多:房交会组委会将发放面额15000元/套的“百姓购房券”购买首套新建商品住房,并给予所纳契税100%的补贴等政策。此外,住房公积金贷款最高额度也由50万元提高到60万元,减半收取住房公积金贷款的担保费、评估费等。当地政府称该政策旨在促进住房消费。
在此之前,成都也曾一度传出“政府补贴房贷”的消息。7月31日,成都官方网站发布消息称,从2014年7月1日至2014年12月31日期间,对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款,且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率,按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。不过,就在本周,官网上的这则消息已被撤回。
(2)一次性付款就可不受限购限制
代表城市:福州、长春
今年6月,福州房地产圈内流传着“一次性付款不受限购限制,外地户籍购房者也可通过‘补税’方式购房”的限购松绑消息。不过,从实际交易情况来看,有能力采用一次性付款方式购房的人群非常有限,尤其与市场主流“刚需”客户相比,其占比可谓凤毛麟角。因此,此招对当地楼市的刺激作用甚微。
(3)限购限贷双松绑
代表城市:绍兴
8月4日,绍兴市住房和城乡建设局在其官方网站首次对“限贷”政策提出了相关意见,包括首套房贷款首付比例按人民银行及各商业银行有关规定的最低限执行;除首套房外的新购房贷款首付比例,地方法人银行业金融机构按不低于40%的最低限执行,其他商业银行按人民银行或总行规定的最低限执行。严格执行首套房贷款利率不得超过基准利率的规定。另外,在二套房认定标准上,以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准,不考虑购房贷款次数。
绍兴此举无疑是撕开了限贷的口子,但究竟能给市场带来多少刺激,仍需观察。