综合片区开发面临的问题和影响因素
自改革开放以来，中国的城镇化开发进程平均每年以超过1%的速度增长，截止2019年末，我国城镇人口已达到8.48亿，城镇化率为60.6%，中国的城镇化和城市的发展已经进入新的发展时期。但另一方面，在我们长期学习和具体实施综合片区开发项目的过程中，也面临着一些突出的矛盾和问题。
（1）城市设计短视，无法成为可复制的品牌。传统房地产开发商以及地方城投平台公司作为统筹开发运营现实主体，在片区产品设计方面考虑不足，无法实现片区从前期设计到后期运营的整体设计；且当前现实主体对项目的统筹开发运营主要体现在物理空间范围的层面，缺乏项目初期的整体规划和产品策划，没有产品标准的指引。
（2）缺乏全产业链价值体系设计，无法实现片区内共赢。综合片区开发缺乏指标体系引领，导致各环节评判专业性不足；且由于传统实施主体缺乏全产业链覆盖的能力，部分环节需要引入其他主体共同完成；因外部主体专业能力参差不齐，主体之间缺乏协同作用，导致各环节专业性存在问题。
（3）片区建设运营分割，无法使区域价值持续提升。目前国内已经实施的综合片区开发项目，大多都是将片区内的土地整理及基础设施建设完成后直接移交至政府进行后期运营，这就会出现建设运营分离导致投资建设方成为“甩手掌柜”，增加政府接手片区后在运营维护、招商引资、产业运营上的难度。
综合片区的治理模式往往和开发模式相辅相成，通过不断开展土地使用、金融、投资准入等领域的制度创新，搭建起多渠道、多路径的融资平台，按照“统一规划、分步实施、滚动发展”原则，由企业同政府合作共同成立片区开发平台公司，通过综合运用国家政策资金、基金、项目融资、财政留成、资本市场上市等多种融资方式，积极筹集资金开展片区各项工作建设，再将获得的土地出让收入、城市运营收入、税收收入投入到新片区滚动开发与持续发展。这一开发模式已成为国内综合片区开发广泛借鉴的路径样板。
当前我国经济社会迅速发展的形势下,随着城市承担职能的多样化?功能的多元化?区内外发展环境逐步统一,城市之间基础设施?优惠政策之间的差异越来越小,综合片区开发原有的开发模式和治理体系面临各种冲击,并越来越多地受到自身发展状况和外部因素变化的双重影响。
不同发展阶段?不同管理模式的综合片区，都应根据自身的发展情况,充分考虑市场化?城市化?社会化?政策化等因素影响，通过适应当前市场形势要求,适时变革管理模式和体制机制，将其作为综合片区可持续发展的动力源。
1.市场化影响。随着经济全球化趋势不断增强,城市片区内企业面临越来越激烈的市场竞争,全面推行市场化运作和建立市场化机制成为必然。采取政企合一的开发方式，推进区域平台公司独立运作、区域财权、事权充分下放,是综合片区开发未来的演变趋势。
2.城市化影响。随着我国城市化进程不断加快,全国近20个大小城市群迅速崛起,不断加快的城市化进程将逐步削弱综合片区开发的效应。
3.社会化影响。随着综合片区的开发，在片区经济实力迅速增强的同时,区内就业人员数量逐步增加,生活配套设施等公共产品需求增长迅速,这就对片区从侧重建设发展，转向运营和管理的模式提出了挑战。综合片区职能多元化，特别是对于城市运营、公共事务管理的要求将不断扩大。
4.政策化影响。目前,从全国范围来看,棚户区改造、特色小镇、PPP等原有的综合片区开发所能采用的模式目前均已接近尾声，原有以土地出让金来平衡片区建设的模式将会受到更加严格的限制。而随着2020年政府专项债中对于城镇老旧小区改造、交通基础设施建设、民生服务、市政及产业园区等项目的投入，跟随国家政策导向，调整综合片区开发的模式和方案，将是下一步政府和企业需要重点探索的方向。
十四五期间推进综合片区开发治理现代化的愿景路径
一要树立片区治理现代化的理念。不仅要重视空间现代化、社会现代化、产业现代化，还要把片区治理现代化作为实现片区现代化的重要内容和实现空间、社会、产业现代化的重要手段。
二要制定片区治理现代化的目标和步骤。不仅要重视片区经济发展、创新发展、社会发展、人文发展等规划，还要制定片区发展不同阶段下治理现代化的总体规划和阶段步骤。
三要落实片区治理现代化的组织保障。不仅在观念和目标上规划片区治理现代化，还要在领导分工、组织机构和人员配置上给与明确。
在推进片区治理现代化的愿景下，还必须要有具体实现的起步路径。为此：
在法制方面，主要有提高现在有关综合片区开发法制文件制定的发文层级，增加有关制度政策的权威性和可执行性；建立统筹各类片区开发项目跨部委中央协调机构；减少制度文件的泛化和频度，增强制度文件的精准施策和效果评估。
在体制方面，主要有简化综合片区开发项目所在街镇的行政审批事权，根据项目的规模和层级，合理调整的经济事权和社会事权的权限；扩大经济社会管理权限、构建简约精干的组织架构；按照事权与支出责任相适应的原则，强化项目所在街镇的财政职能，从而使事权与财权统一，提升片区管理水平。
在机制方面，创建以政府为区域发展的主要领导者，以企业作为片区开发和运营的强大支撑者，以政企合资成立公司作为实施平台，通过合法授权，主要实施片区开发及运营环节，实现交互式合作，实现既充分发挥企业优势，又减轻政府负担的双赢的合作模式。
