“中建微城市”如何引领十四五期间综合片区开发建设
综合片区开发模式是新型城镇化发展的新引擎，对稳增长、调结构、惠民生意义重大。作为建筑领域当之无愧的央企代表，自2012年起中国建筑集团积极落实国家新型城镇化战略，顺应市场趋势，拓展城镇综合开发业务，探索出了一条颇具特色的综合片区开发模式——“中建微城市”，是要打造一个包括居住、生活、就业以及各种社会公共服务等功能在内，具有自生能力的一个城市中的“城市”，是将人、自然、产业有机结合起来，建立一个相对独立、宜居便捷、和谐美好的城市，也是全面协调可持续的综合片区开发新模式。利用央企全产业链整合优势资源，秉持协调创新发展理念，以城市发展的未来为规划运营方向，融合国内外先进技术、运营经验，贯穿城市的三级责任主体，实现“城市整体交钥匙”。
1、“中建微城市”模型的设计
“中建微城市”的愿景是“拓展新型城市幸福空间”。以中国建筑拓展幸福空间的企业使命为产品核心目标，聚焦于城市片区，关注区域创新，实现价值创造与提升。基于理念、功能及价值三大维度进行产品的整体模型设计，努力打造为引领新时期综合片区开发功能实现的践行者。
（1）理念维度。“中建微城市”基于可集成母版式的城市基底进行打造，通过整体规划无缝对接各种先进技术和理念。无论是国家层面大力提倡的智慧城市、生态城市、绿色城市、节能城市等城市综合开发理念，还是诸如装配式建筑，建筑节能，绿色建筑等创新技术层面，都可以通过“中建微城市”的城市基底进行集成。
（2）功能维度。一个健康发展的城市片区，需要舒适的居住空间和良好的居住环境、完善的生活配套设施、以及众多优质企业和产业提供的就业机会，并通过产业运营和城市运营的双重支撑得以良性运转。“中建微城市”基于居住、生活、就业三大核心城市功能，形成具有自洽、自生、自治功能的城市生态系统。健康的城市运作体系
（3）价值维度。“中建微城市”具有多个价值体系：全产业链优势，核心区位，便捷交通，沿河景观，高标配套，智慧比邻，产城融合，低密宜居。同时围绕实现两个价值的再平衡：一是实现“中建微城市”的社会价值，发挥央企的带头责任，以践行社会责任为己任，不断推进发展方式的转变，推进科学技术的创新，推进社会责任的履行，在区域价值、居民生活、就业拉动等方面贡献社会价值。二是实现“中建微城市”的经济价值。通过价值链横向、纵向两个方向的拓展，在价值链环节上实现三级联动，在各个环节上体现专业化能力，在全产业链上实现多个环节、多种方式的盈利。
在模式设计上，“中建微城市”核心是要解决综合片区开发投资建设治理一体化的问题，不同于以往单纯由政府主导的“民生”模式以及单纯由企业主导的“地产”模式，“中建微城市”产品通过政府整体授权模式搭建项目自主平台，由企业作为统一责任主体负责整合各方资源，实现三级联动。同时通过企业与地方政府的良好协作，推动政府机构充分下放片区开发治理的相应权利，使片区的建设及运营工作更加高效。
一是搭建政企互信平台。以市场为基础，企业通过搭建政企互信的合作平台获得政府授权，进行资源整合并优化资源配置，提升片区价值，解决统筹开发运营的责任主体问题以及城市综合开发价值分配问题。
二是优化政企合作模式。参考PPP模式，探索一种既充分发挥企业优势，又减轻政府负担的双赢的独特合作模式。通过企业与政府签订城市片区整体合作协议，获取合法授权进入城市开发及运营环节，与政府实现交互式合作，提高企业参与程度，缓解各方资金压力、实现风险共担。
三是形成定制产品标准。基于自身愿景及定位，设计一套高质量、定制化的企业产品标准，通过指标体系引领实现项目先进理念实际落地。解决开发运营主体的专业性问题。“中建微城市”通过具有自生功能的城市生态系统实现微循环，并通过自身小生态与外部大生态的交互和自身不断完善促进区域的和谐发展
四是打造明星产品品牌。基于政企互信平台、交互式合作模式及定制化产品标准，将“中建微城市”打造为社会认知度高、影响力强的中建明星产品品牌。在社会层面，通过片区升级改造，实现区域整体价值提升，解决城市化及城市综合开发相关现实问题；在中建层面，通过“中建微城市”聚焦中建方程未来核心发展方向，并基于现有业务及平台实现转型升级。
一个新城的区位是其能否成功实现城镇化的重要影响因素，现代区位论认为：决策者必须要对多种因素综合分析，最终选择的区位，通常是综合优势显著的区位，而不仅仅是成本最低，或者利润最高。相比较三、四线城市，目前国内一、二线城市的城市化所处阶段更高，城市化问题更突出，城市局部升级改造需求更急迫。“中建微城市”综合评估城市经济发展水平及居民生活质量情况，认为在国 家级大城市群范围选址，不但人口基数及人群支付能力较周边城市存在优势，而且对周边目标客群具有一定吸聚能力，同时大城市群也是国家试行新土地法的首选地区，通过超前的土地改革，更适宜推进综合片区开发的打造。
一个城市片区开发项目最终是通过人的聚集来体现，过去的城市综合开发项目，土地一级整理和二级开发通常由平台公司或开发商完成，三级城市综合运营由政府或其他运营类企业完成，二者之间相互割裂，容易造成规划科学性的不足，运营与开发脱节等问题。“中建微城市”通过三级联动，实现了全产业链覆盖的开发运营。由政府牵头，全产业链均由中建方自主开发经营或引入合作伙伴共同完成。这样做的好处是，通过从前期政策制定、规划设计到后期城市管理与运营的全产业链参与，在提高项目可控性的同时提升了自身的投资、开发和运营能力。中建方在全产业链参与的过程中将深入各个价值链环节，形成全产业链覆盖的产品/服务组合，真正实现产城融合。
2、“中建微城市”的对综合片区开发业务的解决路径
（1）设计产品全周期路径规划，最终实现特色化复制。第一阶段是产品实现，规划理念落地阶段，基于母版式城市基底，叠加领先城镇化发展理念，并通过具体项目实现产品落地；第二阶段是产品升级，业态模式完善阶段，基于已有产品模型进行系统性完善，弥补各方面不足，不断叠加全新业态和发展模式，实现产品的更新迭代和升级；第三阶段是产品成熟，实现特色化复制阶段，产品业态功能趋于完善，模式成熟，运行稳定，可基于不同区域特色，实现产品的特色化复制。在产品全周期路径实施的过程中，企业通过政府授权承担项目业主职责，通过搭建三级联动的自主平台整合相关资源并负责项目的具体实施，综合实现社会效益和经济效益。中国建筑依托高端引领、内部协同、资源整合和金融投资策略，通过“中建微城市”产品明晰企业的市场定位，打造综合片区开发集成平台标 杆。
（2）设计价值链各环节实施路径。在一级开发的实施路径上，“中建微城市”可秉持“从项目到城市、从硬件到生活方式”两个升级方向，促进城市品质提升和居民生活水平提高。侧重利用一级开发优势实现三级联动的间接收益部分，通过规划设计、土地整理、基础设施建设、安置房建设等业务链环节获取直接收益，并利用一级开发优势实现三级联动，节省开发运营成本，获取间接收益。在二级开发实施路径上，“中建微城市”的二级开发由商品住宅/公寓，商业地产和产业地产的开发构成，通过销售型物业的销售收入和持有型物业的租金收入获得盈利，其中销售型业务（商品住宅/公寓）通过产品创新提升溢价的同时，采用适度标准化精品策略进行选择性复制，从而在快周转中实现规模扩张，而租售并举业务（商业&产业地产）核心在于确立项目定位、明晰盈利模式、完善全价值链管理、提升运营管理水平四大要点。在三级城市运营实施路径上，企业可依托政府授权进入城市运营领域，同时整合并导入相关产业资源，选择性介入产业运营价值链后端各环节细分市场。根据城市运营业务项目盈利性，按照投资回报主体划分，收益分为使用者付费、使用者付费+政府补助+、政府（财政）付费三类，企业就筛选出的可行性业务向政府争取运营管理权限，成立项目公司作为业务实施主体。而产业运营部分的盈利则主要通过产业导入实现，同时依托企业自身资源能力选择性介入价值链后端各环节细分市场。
（3）城市运营实施路径。中建作为项目业主方，可依托政府授权进入城市运营领域，同时整合并导入相关产业资源，选择性介入产业运营价值链后端各环节细分市场。
根据城市运营业务项目盈利性，按照投资回报主体划分，收益分为使用者付费、使用者付费+政府补助+、政府（财政）付费三类，中建针对城市运营具体业务进行经济测算，就筛选出的可行性业务向政府争取运营管理权限，成立项目公司作为业务实施主体。产业运营部分的盈利主要通过产业导入实现，同时依托企业自身资源能力选择性介入价值链后端各环节细分市场。
