|
||||
2001年3月17日,由《每日新报》主办、盛世经济论坛协办,国内著 名房地产策划专家曾宪斌主讲“天津房地产的困惑与出路”报告会引起业内人士共鸣。这次报告会主要研讨了天津房地产业的现状、最新动态、发展趋势以及房地产品牌策划和营销推广。
曾宪斌,广东南雄人,曾任广东《商汇报》总编辑、广东《房地产时报》执行总编,现为萃辰企业管理顾问公司董事、首席顾问。他曾成功策划了20多个房地产项目,被誉为房地产业的“曾旋风”。
四大症状
曾宪斌说,从总体上看,天津房地产业的泡沫程度较低,地产价格比较实在,市场化程度高,但存在以下几个主要问题:
1、多区域城市品牌,缺乏全国性的知名品牌。目前天津房地产商开发的商品房集中在中低档,高档商品房较少。天津有几家区域品牌,如顺驰、立达等,但这些品牌对外地影响极小。天津现有1500家房地产企业,几十家大中型房地产企业的市场份额加起来超不过25%,而香港8家品牌房地产企业垄断了市场的80%至90%的份额。天津房地产业有领导者,但尚缺乏市场的主导者。
2、房地产营销推广落后。无论是现场包装还是媒体组合均很单调,总体上处于初级水平。在营销上功利性太强,追求短期利益。在南方一些城市,开发商为了吸引购房者,常常为看房者免费供车、供餐。尽管顾客并不一定因此就选中他们的房子,但无形中扩大了开发商的影响。
3、产品定位模糊。不仅许多中低档住宅设计单调、缺乏创新,即使一些高档住宅也未能从户型设计上满足现代人的生活需求。天津一些高档住宅小区内的道路四通八达,缺乏动静分离、住宅私密性、安全性和业主的“领地”感。高中档住宅区在定位上不明显,不能满足不同消费者和潜在消费者群体的需求。
4、开发商“近视”的多。只注重在看得见的地方投资,如建筑的施工;不注重在看不见的地方投资,如工程的规划设计,细节中所体现出来的人性关怀。在南方城市,楼盘的规划设计占到其总投资的3%至5%,天津的比率仅为千分之几。这种重视短期效益所建造的房屋会很快被房市淘汰。
三大走向
1、房地产业兼并重组迫在眉睫。建议中小型企业和一些大的房地产开发商合作,实行优势互补,做大市场,做大品牌。建议成立行业联合会,加强自律和市场规范。
2、物业管理要走向市场化。天津目前由于物业收费较低,导致一些物业公司不愿多投入,从而形成恶性循环。要由开发商管物业转变为业主自主管物业,业主是房子的主人,他理应成为管理者。建立业主委员会,由他们自己来选择物业服务商。
3、变经营毛坯房为精品房。以前,开发商多经营千篇一律的简单而非人性化的毛坯房,他们认为这样方便居民装修。实际上成熟的房地产市场都是提供装修房,而且装修与设计一体化进行。出售装修房,也方便了消费者。只是别忘了,设计时要给购房者留下20%的发挥空间。
2001年3月27日 北方网