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近来在天津,物业管理正被越来越多的市民所接受,从1996年起,天津市物业管理面积平均每年增长30%。尽管如此,许多物业管理企业却越来越不堪重负,物业管理行业的全面亏损成了一个不容回避的现实。
一个中等规模物业管理公司的总经理告诉记者,他们管理着约30多万平方米的居民小区,2000年公司总体亏损40多万元。这位经理说,即使这样,他们的经营状况比起其他公司来还算是好的。
天津市房地产管理局物业管理处的高国权处长认为,造成物业管理行业亏损的原因有三,一是物业管理收费标准低;二是物业管理公司普遍不成规模,未建立现代企业制度,经营成本偏高;三是物业公司的收费率低。
据了解,天津市物业管理收费至今没有统一标准,实行的是一个项目报批一次的制度。除一些商务大厦、经营性楼宇、高档别墅等项目采用指导性价格,一般的居民物业小区物业收费都是采用参照指令性价格。政府考虑到居民的承受能力,定价大约每平方米0.35元至0.5元。但是据有关部门测算,目前天津市居民小区的平均物业管理成本在0.6元以上。
天津市物业管理办公室的一位负责人认为,虽然在定价问题上,政府干预过多是事实,而物业管理行业恶性压价,也是行业亏损的一个因素。现在许多物业公司是房产开发商的子公司,开发商建好房子后,为了提高售房率,往往把优惠物业管理费用作为一个诱人的招牌,打出各种物业收费优惠条件,比如免一年物业费、附送各种服务项目等。
对于物业管理公司不成规模,经营成本偏高,造成的亏损,高国权处长介绍:截止到2000年底,天津市物业管理面积达4058万平方米,而物业管理公司就有900多个,平均每个公司管理面积只有8.7万平方米。采用项目管理的物业公司只占20%,其余多数企业基本都处于管理劳务一体化。由于规模小,专业化程度低,成本高,效益差,公司发展后劲不足,必然影响服务质量。
收费低廉在先,物业公司则会通过降低管理水平、减少管理项目来降低成本、寻找收支平衡。一些企业设立名目乱收费等侵害群众利益的现象时有发生,个别公司甚至被业主称为“物爷”,这就会造成业主与物业管理公司的矛盾。另外,由于物业公司归属的不合理,业主往往把房屋出现的问题归咎于物业公司,于是用不交物业费的方式来发泄自己的不满。据统计,在天津市去年400多件物业管理投诉中,60%以上是投诉工程质量、配套问题,而这些问题是不应由物业公司来承担的。业主与物业公司出现的纠纷,直接导致了公司管理和收费上的困难。据了解,天津市物业公司的收费率平均只有70%。
对于物业管理行业存在的问题,天津市物业管理部门在日前召开的物业管理工作会议上明确指出,天津将改革现行的具有浓厚计划经济色彩的物业管理收费办法,建立协商机制,逐步扩大议价范围,放开物业管理收费价格。改革后的新办法将按物业小区的硬件条件和服务内容、数量、质量确定收费等级标准,并定期考核,使群众得到质价相符的服务。天津的居民小区首次委托物业管理合同期限不能超过3年,3年期满后,将由业主重新认定、选聘物业管理企业,更换物业管理企业将以公开招标的方式选聘。
另外,天津还将积极推进物业管理企业改组改制,按照建立现代企业制度的要求,推进物业管理企业与开发商脱钩,明晰产权关系。并通过兼并、收购、联合等方式,使物业公司形成规模经营,走集约化经营发展的道路。争取建立维修、清洁、绿化、保安、家政等专业化物业管理公司。
2001年4月11日 北方网