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走过了21世纪第一年的第一个春天,在业界同仁辛苦耕耘下,天津房地产市场继续保持稳定增长的良好势头,无论是宏观层面的最新数据(19亿元的投资额、1069万平方米的施工面积、148万平方米的销售面积),还是微观具体项目的火热发售(风荷新园、华苑久华里等),都在证明我们赖以生存发展的这架机器运转正常,并已安然度过磨合期,朝着更加健康的方向稳步前进。
在经历了2000年的市场销售高峰后,今年房地产业整体上进入调整期,各项指标的增长速度和比例关系趋向合理,行业结构不断优化。通过对政府主管部门发布资料进行研究,在各种积极的数据后面,我们发现了我们认为很重要的三方面问题,在这里写出来,希望提起业内人士的广泛关注。
新开项目增多,产品空置有所增长
据统计,今年一季度累计新开工面积为127万平方米,较去年同期增加26万平方米,增长26%,而竣工127万平方米,较去年增加67万平方米。说明在2000年市场异常景气的影响下,更多的开发商对市场持乐观态度,一些处于观望阶段的项目开始大举入市。这一点从投资上也能反映出来,一季度房地产投资额为19亿元,较去年同期增加2.4亿元,投资房地产业的信心指数明显上升。
但是,在投资额和新开工面积大幅提高的同时,空置面积也随之水涨船高,这或许会成为威胁市场健康发展的隐患。根据政府主管部门公布的资料,截止3月底,全市住宅空置面积385万平方米,较去年同期增长85万平方米,这不但提醒政府管理部门需要拿出更为有力的措施以消化空置,也告诫广大开发商,要看到市场存在的潜在风险,买方市场的现状急需提高产品的个性化水准和品质差异性程度,避免自己的住宅产品成为新的空置。
改善型需求渐成主流,中高档住宅销售呈增长趋势
通过对销售结构的分析,发现一些不同以往的现象。一季度商品房销售面积为148万平方米,比去年同期增加1万平方米,增长0.2%;但从销售额上看,销售额为35.9亿元,却较去年同期增加1亿元,增幅达2%,面积增长的幅度远低于额度的增长,说明成交商品房的价值量比往年有所提高。此外,从销售套数上看,一季度商品房成交15000余套,比去年同期减少538套,也佐证了上面的结论。
资料显示,单套户型在100平方米以上的成交套数比去年同期增长17.4%,其中120平方米以上的成交套数增长达30.8%;从平均价格上看,每平方米3000元以上的商品房销售比去年同期增长27%。尤其以每平方米3500-4000元之间的商品房增长幅度为最大。以上数据表明,在宏观经济环境趋好的背景下,人们的收入水平持续增长,消费预期由悲观走向乐观,以小户型、低单价为标志的安置型需求逐渐让位于改善型需求,而且市场消费主流正由中低档住宅向中高端转移,这意味着一直以来相对低迷的高档物业市场将得以解冻,投资中高档物业正当其时。
存量住宅交易有所上升,二手房市场趋热日益显象
业界非常关注的存量房交易(二手房)在一季度有所上升,尤为突出的是,私产房成交26万平方米,交易额3亿元,较去年同期增长56%和22%。住宅三级市场的活跃直接促成了二级市场的空前繁荣,二、三级市场的联动效应逐步显示出来,增强了住宅市场的有效需求。
还有一个值得关注的特点是,一季度存量住宅市场上首次出现私产房交易数量大于公房置换数量的局面,房改房再上市和商品房再上市占私产房交易比重达到66%。这表明,存量房交易的政策氛围基本形成,为投资型置业创造了合理的退出机制,有了一个安全的“出口”,而旧房市场交易数量的上升势必拉动新房市场持续上扬,此为其一。
其二,公房置换数量的萎缩意味着更多的公共房屋产权仅有化,随着越来越普遍的公产房产权性质的变更,住宅仅有将成为房屋权属形式的主流,无疑将带动购房者投资置业的积极性和主动性。
其三,此格局还提醒开发商,存量市场得以增长的肥沃土壤已经具备,私房交易正在悄然启动,此时进入二手房市场是比较合适的时机,可为房地产企业的断续发展开辟新的利润点。以顺驰为代表的房地产企业,已通过网络与传统二手房业务的对接而先行一步,意识到这个问题的企业需要加快脚步,迎头赶上。(刘胜元)
2001年5月10日 北方网