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北京市政府推出了住宅商品房必须实行一次性装修到位的规定,把这一长期在房地产行业议论的话题提高到法律化的高度,引起了社会十分广泛的关注。但是,就我国目前住宅市场的发展状况来看,这一政策要顺利推行还存在阻力。
第一,住宅市场不够成熟。发达国家住宅市场提供大多是一次性装修到位的产品,这是住宅市场成熟的一种标志,也是一个国家富裕程度的标志。房地产在我国还是一个很不成熟的产业,在一些相对成熟的产业中,行业标准执行起来也难以达到像住房消费的水准。
第二,房地产开发商素质有高低。如果考虑我国房地产市场形成的时间很短,我国房地产开发商的素质还是不错的;如果从发展、从消费者的要求来看,我国房地产开发商的素质还比较低。社会对于为消费者提供最终产品的行业,一般要求都比较高,这种背景已经使房地产开发商与消费者产生很多矛盾了,如果要求住宅产业必须提供装修一次性到位的产品,等于要求一个不太成熟的产业整体上向纵深整合,它还将面临着黑洞较多的建筑业、不合格产品较多的建筑材料业等上下关系,就房地产开发商的管理能力来看,能否提供出让消费者基本满意的住宅产品,值得让人担忧。
第三,全社会的职业道德水准不一。房地产行业的特点之一是一般消费者很难识别其质量,水泥一抹可以掩饰许多问题,当然其中很多问题并不影响消费,但住宅装修则什么问题都掩饰不了,可以说要求房地产开发商提供装修一次性到位的住宅产品,实际上也是对全社会职业道德的检验。
凡是自己装修过住房的人,都十分清楚那是怎样辛苦、细致的监工过程!消费者的要求几乎是尽善尽美的。如果把这一非常细致的工作由个人、专门的装修公司转让给开发商,就目前开发商的管理水平而言能够承担得起吗?赞成一次性装修到位的人都认为,开发商可以买到价格相对便宜的装修材料是较大的优势,如果按照现代财务管理的观念来看,这一小小的优势根本不能够弥补这一方面巨大的机会成本。有二点可以肯定,一是面对住宅装修这种要求细致入微的产品,将来消费者的投诉肯定少不了;二是在我国交房期本来就是一个十分不准确的概念,把住宅装修导入房地产开发阶段以后,这一期限概念就更加不准确了。
第四,住宅产业将发生整合。我国房地产行业对于利率变动不敏感,可以说是这一行业不成熟的表现,如果住宅一次性装修到位的规定能够实施,它可能会引起一系列连锁性反映,从而引起住宅产业深度整合。举例来说,由于装修问题导入购房行为,加大了购买期房的风险,一次性装修的规定是否催生现房时代?如果现房时代来临,现房和装修两个因素加长了住宅开发周期,开发管理、广告、销售成本可能因此增加,房地产开发商在财务方面就必须重新核定成本,这种变化绝对不是X+Y这么简单。这种整合的结果必然触动市场的最核心问题——价格,即住宅市场以大于X+Y的幅度变化,对住宅市场产生全方位的影响。
第五,消费者认可度难测。有一种民意不得不考虑,现阶段对于绝大多数城镇居民来讲,买房子是家庭经济生活中的一件大事。倾尽大部分财力得到的房子,他们对于开发商提供的装修设计、风格、质量等种种因素能够认可吗?
第六,住宅装修业不成熟。我国住宅装修业基本上是游兵散勇式的,即使消费者请正规的装修公司,装修公司也是请这些“雇佣军”,如果让这样一支水平的从业队伍,突然间从事规模性的工作,应该有一个较长时间的适应过程,这与消费者的要求存在明显差距。
上述因素在现实中可能会极大地约束政府有关部门关于住宅一次性装修的规定。解决不了这些问题,无论是哪一级立法机构的立法都会被束之高阁。(刘福泉)
2001年6月2日 北方网